35大中城市平均房价泡沫29.5% 福州泡沫最大

海底世界

中国社会科学院发布2011年《住房绿皮书》指出35个大中城市平均房价泡沫为29.5%

福州、杭州泡沫指数最高，乌鲁木齐最低

中国网12月8日讯 由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010~2011年住房形势与政策研讨会”8日在北京举行。会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战，分析了2009~2010年中国住房及相关市场走势，预测了2010~2011年我国住房发展趋势， 会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》。

绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。

泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。

存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。

泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、黑、银川、乌鲁木齐。

最后，绿皮书指出，泡沫指数的取值在0~1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。此外，在大多数条件下，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。

海底世界

福州房产专家炮轰“社科院的调查太雷人”“这样的结论太雷人了。”昨日，福州房产专家刘福泉刚接到记者采访电话就先声夺人提出质疑。

在得知社科院有关福州房价泡沫最大的数据计算与采集过程后，刘福泉直言，这种计算理论有缺陷，数据采集方式有问题，计算方法也不对。

平均化使用数据 错误可能致命

刘福泉表示，城市统计房价的标准本来就不一样，有的城市会包含郊区，有的城市则不然，所以交易均价是一个非常荒唐的数据。

“比如说，9月份恰巧福州可能出售的都是高端楼盘，学者研究时忽略这点就很不到位。” 刘福泉指出，平均化使用数据，就会陷入表面化分析数据的陷阱。全国平均价格、城市平均价格、全国平均收入、城市平均收入等，这些数据的使用也许不会构成什么大错，而在房地产市场上使用这样的指标，错误可能就是致命的。

例如，某市住宅市场平均价格为每平方米2300元，平均家庭年收入2万元，如果开发的是高端产品市场，这样的数据和普通市民的关系并不大，可能需要这一城市年收入在8万元以上家庭占总家庭总数的比例是多少？高档房子的价格又是多少？

分析数据忽略了很多基本常识

刘福泉表示，泡沫指数分析，实际上忽略了很多基本的常识。

“楼盘彼此间不具有可比性，即使是同一楼盘，也有不同，这是大家都知道的。比如最近金山交易集中，就无法代表全市均价。由于房地产产品不可移动、产品由不同类型的物业构成，使用平均性的数据本身就不能和市场匹配。每天登记的信息是在售楼盘的自然反馈，没有经过加工，不能比，也没有可比性。”刘福泉打了个比喻，菜要是不洗不炒，能不能上桌食用？这就是一样的道理。再例如，我们选取广州和福州两城市位置相应的住宅市场价格进行平均，得出一个每平方米1万元的价格并没有太多的实际意义。

“对福州整个房价的计算研究，学者有没有对整个房价进行多长时间走势的分析呢？”他对此表示不理解，福州的泡沫指数是70.3%，分母却仅仅是9月份福州的平均房价。还有，基准价凭借省内财政、社会消费品总额、居民收入等11项指标确定，这些数据也难免太片面。

刘福泉认为，发布这样的数据，有损福州的城市形象。

福大房地产研究所所长：

绿皮书基本反映福州实情

福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，即使不分析这个数据是如何计算出来的，他认为这个数据是比较符合实际情况的。

从数据看，福州平均工资在3000左右，一个家庭夫妻工资6000元左右，年收入7万。但福州目前的平均房价1.3万元左右，市区远远高于这个价格。也就是说，要是在福州买一套100平方米以上的房子，要130-150万元。房价与年收入比达到20倍左右。而在国外比如美国和加拿大，基本房价收入比在5倍左右，在中国，房价收入比在6倍左右比较合理，而福州目前房价，与收入差距太大，所以他认为，中科院的这个绿皮书是基本反映福州实际情况的。

福州房产专家王剑超：

福州泡沫全国第一待商榷

福州房产专家王剑超认为，绿皮书有一定的参考价值，但是福州的房价泡沫排名全国第一的结论则有待商榷。

“房地产问题包括房价和成交量，根据福州目前商品房均价大约1万元，那么如果说房价泡沫有七成，不就意味着福州的房价应该只有三四千。这种观点，我是不赞同的。”王剑超认为，成交量方面有七成泡沫还是有可能的，首先根据统计数据，福州楼市70%-80%都是投资性住房，福州空置房情况比较严重，“晚上八点到金山等新区逛逛就知道了，情况甚至超过北京。”

妮子

还好，去年下手及时，买了个旧房子，要不就今年的行情，旧房子都买不起了。我这个位置，都是9层高的旧房子，房龄我还真不知道多少年的，房产证上是很新的，房子很久。去年还是8000左右一平米的，今年一下到了11000左右，就是顶楼的房子，也说要10000左右啊。可怕！这么说来，我去年的一个决定，为自己赚了20几万啊。

海底世界

本数据是近期和朋友去看楼盘统计的 如有数据不准确请见谅
市区   
正荣 润城    --19000起
群升 白马郡 --19000起
融侨-公馆    --21000起
世欧-王庄    --20000起

金山郊区
泰禾-红御  --  15000起



看的我下不去手啊，房地产商真敢开啊  20000都开出来了 一个月赚2000 不吃不喝一年赚一平米 十年才一个厕所
什么社会？？ 这是什么江湖啊 ？？？？

未名扁舟

北京，我住的这个小区，1993年建的房子，六层板楼，58平米小两居，现在卖大约150万元

未名扁舟

前段时间看到哪个消息说，“开奔驰住经济适用房”，现在看来，要买奔驰容易，入门级也就三十万不到，要买房可就难了，三十万在北京不太差的地段，也就买个七八平宽敞点的卫生间

妮子

未名扁舟 发表于 2010-12-11 14:01
前段时间看到哪个消息说，“开奔驰住经济适用房”，现在看来，要买奔驰容易，入门级也就三十万不到，要买房 ...

那搬来广州住吧。25000每平米的，可以买到江景楼了。周末来回一次，房子的差价，够飞很多趟的。

海底世界

北方和广州都是一线大城市，房价贵点也情有可原，可福州这二线中小城市房价也涨成这样不是太疯狂嘛。