福州楼市全面进入豪宅时代?

海底世界

福州房价连续涨数月，7月首冲8000元大关，10月均价达8809元/㎡

     福州楼市，似乎已无普通住宅可言。根据某网站的最新统计，10月楼市均价达8809元/平方米，而福房指数分析报告显示，福州楼市从4月起进入7114元/平方米的均价，进入7月，首冲8000元大关，达到8180元/平方米。

     按照福州市目前执行的住宅契税收费标准，鼓楼、台江区每平方米8500元(含8500元)，其他城区每平方米7000元以下(含7000元)的房子，且符合容积率相关条件的，都算普通住房。

     但从目前的楼价来看，可以算是普通住宅的已是凤毛麟角。业内人士指出，福州满城皆是豪宅，楼市大有全面进入豪宅时代的趋势。然而，如此现状，一方面，考验着楼市豪宅标准的重新制定，另一方面，究竟什么才是真正的豪宅，又将引发一场“口水战”。

     豪宅“乱象”

     天气转冷，但楼市依旧火爆。

     10月的热潮，持续至今。楼市成交量上升，豪宅是主力军，楼价亦因此进入历史新高。

     市中心早已进入万元时代，过一奔二

     五四路上的恒力城，均价达到18000元/平方米，9月26日开盘，营销中心内场面火爆；茶亭公园旁的世茂天城，均价在15000元/平方米到20000元/平方米，从面市以来，受到富豪们的追捧，成交量一直喜人，目前推出的500平方米的户型，千万元的总价，依旧不愁卖；津泰路的阳光·白金瀚宫，目前均价已达18500元/平方米，成交稳中有升。

     这只是均价，不乏一些好楼层价格达到2万元/平方米。

     据称，世茂尚未开放的塔楼顶层，价格要达到5000万元，如果以单价来算，已是“天价”。

     业内人士称，2007年，市中心房源突破万元还在少数。

     然而，进入2009年，短短两年，市中心房子早已进入万元房时代。日后，一旦有新开的品牌楼盘将会突破2万元均价的大关，这亦不足为奇。

     不单单是市中心房源，如今，闽江、乌龙江沿线的江景房均作为豪宅开发，房价早已破万。例如三迪·凯旋枫丹、融汇江山、融侨观邸、公园道一号等等。

     7000元/㎡以下房源，凤毛麟角

     相比万元房，7000元/平方米以下的房源，真的可以称为稀少。从目前新开的楼盘以及在售的楼盘价格来看，大多数都在7000元以上的价格。

     10月19日，大儒世家·滨江HOUSE一期开盘，7500元/平方米的价格，让不少购房惊喜不已，短短一周，其8#就销售一空。

     10月25日，七街十二府开盘，引发千人抢购，虽然其均价在8500元/平方米，但其较小的户型面积，还是引发千人抢购。

     10月17日，世欧彼岸城开盘，价格在8000元/平方米。此外，近期加推的楼盘，泰禾·红峪、金辉天鹅湾、中天金海岸·领江十栋、家天下·三木城等等，每平方米价格均在7000元以上。

     从在售的楼盘寻找，已难寻觅单价在7000元以下的房源。而从即将推出的一些楼盘来看，大多数以别墅为主，价格区间大多数在万元以上。

     豪宅争论

     豪宅标准，早已“失效”

     如此看来，相关部门制定的豪宅标准，已近“失效”。一购房者称，如今市场上随随便便买一套房，不管面积多大，价格都已经可以达到豪宅标准了。





     事实上，这些年，相关部门制定的豪宅标准，已经变化数次，但依旧赶不上楼价的涨幅，以至于每每看似“落后”，甚至于“失效”。业内人士称，早在2003年，福州住房契税一直以1.5%的优惠征收，然而，2003年温州人炒房，为了限制炒房现象，契税调整，单价超过4750元/平方米的，都按3%征收，并以价格作为普通住宅的界定标准。直到2005年6月1日，房价标准提高到了4830元，同时，还在另外两个方面作了界定，即住宅小区建筑容积率须在1.0以上、单套建筑面积在135平方米以内。短短一个多月后，在房价继续上涨的格局下，政府又适时地将这一标准调整为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积140平方米以下、实际成交价格每平方米5500元以下，这一标准一直持续至2008年。

     2008年，楼市遭遇深度调整，为了救市，市政府重新界定标准，对2007年1月1日后通过公开出让方式取得商品住宅用地的项目，同时具备住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下(包括140平方米)、单套成交价格在7000元/平方米以下(包括7000元/平方米)3个条件的，可享受契税1.5%的相关税收优惠政策。

     到2009年4月，再度调整至今。然而，鼓楼、台江区的房子早已超出每平方米8500元(含8500元)，其他城区每平方米7000元以下(含7000元)的房子少而又少。业内人士指出，普通住房的契税标准，再度受到考验。然而，政府部门要调整标准，是“牵一发而动全身”的庞大系统，事先的调研以及事后的影响，都是慎之又慎的。究竟普通住宅契税标准该如何调?何时调?将是一焦点。

     豪宅定义，再起波澜

     那么，当满城尽是豪宅时，业内必然会引发一场对豪宅标准的重新制定。相信，在不久的将来，豪宅定义，将会再起波澜。

     当然，豪宅该怎么定义，业内似乎一直没有统一的说法。

     据业内人士介绍，早在2002年至2003年，深圳就爆发豪宅之争。那两年，市场突然之间冒出了一大批备受争议的“豪宅”，甚至出现了许多所谓的“平民豪宅”，到2003年，豪宅概念在深圳已经是泛滥之极，终于爆发了“伪豪宅乱市”的呐喊，并由主流媒体以及主流开发商共同推出了“豪宅血统论”、“豪宅鉴定”等。

     榕城的一位豪宅开发商指出，福州目前的状态与当时的深圳颇有几分相似之处。他呼吁，在房价攀升，购房者追涨买房时，业内势必发起一场对“豪宅”重新定义的讨论。谁是与生俱来的豪宅，购房者如何界定，都将是未来楼市的另一个焦点。

海底世界

房价突增 福州满城“豪宅”卖给谁?



今年8、9月，福州楼市量价齐跌，有业内人士认为，楼市已进入疲态。正当“拐点论”再起时，10月的楼市却呈现量价齐升的态势，商品住宅均价达8808元/平方米，环比上涨24.07%，与去年同期相比，均价上升了19.52%；在成交量方面，10月的交易面积为41.10万平方米，较9月份增加了8.46万平方米，涨幅达到25.92%。
    房价的突增，让本就不堪重负的普通民众更加难以承受。福州为何出现满城皆“豪宅”的怪相？面对高房价，中低收入者的居住需求该如何得到保障？

中小户型也成“豪宅”

    近段时间，詹小姐为买房一事伤透了脑筋。
    原来，詹小姐与男友急着买房结婚。手头资金并不宽裕的他们，逛遍了福州大大小小的新盘，希望能买到一套总价不超过60万元的房子。然而，如今福州的住宅单价居高不下，即使是金山这样的新区，房屋单价低于8000元的已不多见。要想总价低于60万元，只能选择中小户型的住宅。“可是，现在中小户型的房子太少了，逛了好多楼盘，户型大多是120平方米以上的。”詹小姐无奈地表示。
    据福州房地产交易登记中心的数据显示，截至9月份，福州市120平方米以上的住宅可售面积达115万平方米，占总供应量的57%。福州市中心的阳光·白金瀚宫、阳光·乌山荣域、恒力城、融汇江山、群升国际御园、世茂天城等楼盘，户型面积基本都在170平方米以上。金山的世欧·彼岸城、融晟红郡、泰禾红树林上层、公园道一号楼王、中天金海岸·领江十栋、中庚城等，如今在售住宅的户型面积均在120-420平方米，单价则为8000-20000元不等。如此算来，这些楼盘的住宅总价大多超过了百万。
    詹小姐告诉记者，不久前，他们好不容易在金山某楼盘看中一套面积70平方米左右、单价8500元的住房，总价为59.5万元，勉强还能接受。然而，虽然詹小姐是首次购房，但8500元的单价已经达到了福州豪宅的标准，因此，詹小姐购买此房无法享受首套房的购房优惠，也就是说，购房首付必须为三成。按照福州目前的豪宅界定标准（面积超过144平方米，或者鼓楼、台江的房子单价超过8500元/㎡，晋安、仓山区房子单价超过7000元/㎡），如今市场上大部分的新盘都属于豪宅范畴。“原本计划支付二成首付，现在变为三成后，我们就得多支付6万元首付款。”詹小姐觉得很郁闷，自己挑的这套房子在福州已经算便宜了，而且还是中小户型的，怎么就算豪宅了呢？

结构失衡的背后

    福州的房产市场上，中小户型为何这么稀缺呢？
    在业内人士林先生看来，今年前三季度，市场刚性需求释放，中小户型住房已经被消化无几，如今剩下的均以大户型和别墅产品为主。福州房地产专家王阿忠则认为，今年楼市形势转好，尤其市场的通胀预期强，对于开发商来说是个难得的机会，他们便趁着这个时机力推大户型和别墅产品，毕竟在市场不好的时候，这类产品更难消化。因此，这段时间市场上大户型产品数量较多，在一定程度上推高了福州住宅的均价和成交面积。
    然而，根据10月份的福房指数报告显示，90平方米以下的小户型成交套数达1155套，较9月份的906套增加了249套，占10月份总成交量的33.37%。也就是说，在中小户型供应量下降的情况下，其成交套数却出现上升，这表明市场上对于中小户型的需求量还是相当大的，无疑与大户型当道的现状格格不入。
    “从8月份开始，住宅产品的供给结构就存在失衡现象。”王阿忠表示，“开发商拿地后，总是要精心规划，测算利润，对户型结构进行一个配比，使其达到利润最大化。毕竟大户型产品利润更高，开发商自然热衷于开发这类产品。”一位业内人士给记者算了一笔账：一个房地产项目的成本主要包括土地成本、建安成本以及资金、管理、推广等其他成本。对于土地成本，同一个区域，容积率一样，大小户型的土地成本也是一样的；在建安成本方面，因中小户型墙体、管道、门窗等更多，楼板的承重力要求也更高，因此，中小户型产品的建安成本要略高一些，每平方米一般比大户型产品高15%左右；至于资金成本、管理成本、设计费、税费等其他成本，中小户型产品与大户型产品没有太大的区别。
    然而，同样的成本，大户型与中小户型售价却相差甚远。相对于小户型而言，大户型更容易包装，且多定位为高收入家庭，价格提升的空间较大。就以金山的楼盘为例，如果做中小户型产品，单价卖到每平方米8000多元就算高了，而做大户型，定位为高档豪宅，每平方米卖到9000-10000元也说得过去。这就是开发商喜欢推大户型房子的原因。
    对于近期福州房价居高不下，王阿忠认为，主要是由于市场存在通胀预期，开发商看好未来楼市，购房者也看涨房价，因此价格被不断推高。

楼市会否出现回调？

    按照国际惯例，房价为家庭年收入的3-6倍是比较合理的。对于一个普通家庭而言，假设其一年的收入为5万元，那么，如果一套住宅8000元/平方米，面积100平方米，总价即为80万元，房价已经达到了普通家庭年收入的16倍，大大超过了国际警戒线。按照一些媒体所作的测算，以福州市去年人均可支配收入1.9万元计算，购买一套93万元(10月仓山一手房成交套均价)的仓山商品房，要储蓄48.9年。
     买房成了普通民众难以承受之重。人们关心的是，楼市是否会出现回调？
     有数据显示，10月份信贷新增数据为2530亿元，创下今年以来单月信贷新增数据的最低水平，并远远低于市场的普遍预期。对此，王阿忠表示，今年楼市回暖，很大程度上是由于货币投放政策的支撑，由于央行为进一步管理通胀预期，信贷有所收紧，这会给开发商的资金链造成一定影响。但也有业内专家表示，10月份信贷数据下滑属于正常现象，一方面是由于9月末冲规模导致占用了10月份的规模，另一方面，从历史数据看，第四季度一般是信贷投放量最少的时期，而10月份由于长假等原因一般都投放较少。今年最后两个月的信贷新增数据可能会在月均3000—5500亿元的理性水平之间上下浮动。
    有分析人士指出，信贷数据的回落一定程度上体现了监管层对于信贷规模收紧的意图，但货币政策的基调在年内还不会改变。接下来楼市如何，关键看经济走势、政策走向以及市场供求情况。王阿忠指出，1-7月份楼市走了一轮很好的周期，但8月份开始，楼市进入了不稳定期，尽管10月份量价齐升，但这仅是前两个月各方数据下跌的一种反弹，并不代表未来的趋势。“如今，市场已经陷入狂热状态，地王频现，高价房不断涌现，接下来是否还会有利好政策支撑楼市还很难说，但当房价继续上涨，人们接受不了时，房价又会往下跌了。”王阿忠认为，如今开发商不断提价，其实是把自己推向危险的边缘。

“居者有其屋”的现实难题

    房价居高不下，后市阴晴不定，对于普通民众来说，保障性住房成了他们实现居者有其屋的希望。
    近年来，政府部门越来越重视保障性住房的建设。一位业内人士向记者透露，现在每次到省建设厅开会，有关领导都要提到保障性住房建设问题，并且要求每个地市如实汇报当年建设计划，定期汇报已经开发建设的规模。福州今年的政府工作报告就提出，今年福州市将新建130万平方米保障房，其中廉租房3800套、经济适用房4000套、经济租赁房1000套。
    但是，保障性住房在实际建设中还是存在种种问题。《中国青年报》的记者从全国人大常委会一份权威报告中获悉，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。由于部分地方政府在保障性住房建设上缺乏积极性，致使保障性住房建设大打折扣。
    对此，王阿忠认为，要进一步完善保障性住房建设，首先就要在法制上加以健全，将保障性住房建设纳入保障性立法，并将保障性住房建设成绩与地方政府的政绩挂钩，调动地方政府建设的积极性；其次，保障性住房建设要有计划性，每年开发多少，资金投入多少都应按计划进行；再次，在具体操作上要规范化，明确开发建设单位应将利润严控在3%，享受保障性住房的人群标准也应当规范化。眼下，保障性住房定价太高，一般中低收入者难以接受，而且价格波动较大，例如2007年时，福州的经济适用房价格还在1800元/平方米左右，2008年就升至3000多元/平方米。王阿忠认为，既然保障性住房的土地是划拨用地，如果单是建设成本增加，价格也不至于出现如此大的波动。保障性住房的价格跟着市场走是不对的，应根据中低收入者的收入来考虑定价问题。

yanxiuhong

呵呵，像我这种无房户，是不是要感到后悔，感到紧张？

目前租住，不管它啦。

妮子

严老师是住学校的房子，那些所谓的租金是象征性的，不住就白不住了。。呵呵。 不像我们，租个房子要2000元一个月，所以要抓紧摆脱。

yanxiuhong

我的租金接近你的，1600多。不过在校内，比较清静，有校园设施可以享受：运动场，保安队伍，食堂，青山绿水

你做老板不用怕啦，有本事还愁没房子住吗？

springLGZ

近日国家又一次好像动真格的样子，想把房价压下来，让老百姓有屋住。吾知明年房价如何？

springLGZ

假日半岛个别墅+大花园价格也在5000起。不过远了点，在清远与花都交界，大部分房产证是清远出的。

海底世界

职业炒房者亲历“海南炒楼”：10天赚60%太疯狂www.eastmoney.com   2010-01-27 00:45   陈琼   北京晨报
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　　“不断有人付定金，真是太疯狂了。”回想起上周末在三亚看房的经历，叶宁(化名)仍觉得像做了一场梦。以火箭速度蹿升的海南房价，不仅让生活在这片土地上的海南居民看不懂，也吓坏了叶先生这样的职业炒房者。

　　曾为证券公司高层的叶宁两年前辞职开始了炒房生涯，先后在上海、北京、海南置业的他尝到了炒楼的甜头。每年像候鸟一样飞到海南过冬的叶宁今年嗅到了与往年不一样的气息，炒房团不断涌入，房价一天一变。

　　在三亚的精华区凤凰岛，眼前的情景让身经百战的叶宁吓了一跳。本月11日凤凰岛开盘的四、五号楼均价是6.7万元，第二批开盘则直接涨了1万多元。

　　“2月10日开盘的一、二号楼是均价8万元，且只收现金全款”，瞬间抬高的门槛丝毫没有吓退购房者，“那场面不像是在买房子，更像在抢购大白菜”。许多富商携家带口提着现金来买房。

　　有消息称，东北购房者成为近期在海南岛豪宅置业的主力人群，大有超越浙江购房团之势。而叶宁的所见证实了传言并不夸张，“在三亚满大街都能听到东北话”。

　　疯狂的凤凰岛只是海南房价近期飙涨的一个缩影。叶宁购买了与凤凰岛隔海相望的另一处楼盘小户型，他告诉北京晨报记者，“十来天，手里的房子已经升值了60%，收益比股市强太多”。

　　二手房同样火爆，根据叶宁的调查，三亚市内二手一线海景房几乎全被抢光。

　　在业内人士看来，国际旅游岛概念仅仅是催旺海南楼市的第一步，直接把海南房价推上火箭速度的是“海南暂停批地”消息。1月15日，海南宣布今年3月底前暂停商业性开发土地出让，暂停审批新房地产开发项目。消息一出，一直呈温和上涨的海南楼市直线飙涨。不少楼盘房价直接跳涨，有的干脆封盘不卖。“说一天一个价都不准确，下午和上午价钱都相差不少。”一位地产中介说。

　　谁在海南炒房？

　　东北人、上海人、浙江人……有钱人正拎着大把大把的现金前赴后继杀往海南。

　　浙江人：早起步十年

　　来自浙江的民间资本被认为是海南本轮房价上涨的推手。统计显示，海南国际旅游岛获批前，就有十万浙商进驻海南房地产。而早在十年前海南房地产处于低谷时，一些浙商看中海南的优惠政策，就已悄然“潜伏”其间。

　　东北人：过冬需求大

　　第二大购房阵营来自东北。东北购房者在人数上已超过浙江。他们多购买二三线海景房，以自住为主，因为喜欢海南的气候，养老或过冬的需求很大。

　　山西人：不考察就掏钱

　　在海南楼市淘金者中比较多的还有山西人。有些山西客户甚至不去实地考察就付款购房，连售楼人员都大呼“没想到”。

　　北京人：多投高端房

　　北京投资者在海南多投资高端项目，买房更为理性。房地产资深人士张大伟表示，“打算买海景房的北京人更多选择山东、北戴河；而从投资考虑，北京人更愿意投资北京市场。”
http://finance.eastmoney.com/100127,1292628.html

yanxiuhong

房子，若是拿来炒，那是不会嫌贵的，越贵越好，越长越好！

只是长期下去，以后的年轻人住什么？

孤独行者

真羡慕你們，房租比我工資還高

level

同感！

所以只好住免费的铁皮板房。

level

http://www.51mike.com/swf/mikeplayer320_285.swf?autoid=2430586&mike=mike&a=a
房 奴 （客家）
辛辛苦苦 领倒完十年的工资
平时省吃又省穿 不够把 三房一厅的首期
一百一百存进去 你一叠一叠捡奔其
痛苦痛悲痛心 痛恨痛失去你
今摆生活不容易 猪肉青菜价钱样样起
水费电费话费介介月都超支
早就哄话加工资 到最后都系空欢喜
冇心冇性去上班 为套房生活过到好高关

买房以后 连摘袋既钱都冇留
平时唔敢出去料 唔敢捞同阵昂走怪又走
看倒别人去潇洒 自家冒变要岩屋卡
冤枉又加操孽冒钱也冒得变
今摆生活唔好过 猪肉都唔敢买干多
水费电费话费算啊去人都傻
早就望其加工资 到最后都系空欢喜
冇心冇性去上班 为套房生活过到好高关

[ 本帖最后由 level 于 2010-1-28 10:31 编辑 ]

hillv2

这次回家，发现珠海的房地产发展势头突然迅猛起来。。老城区到处都在建住宅区。。房价都在涨。。最贵的有两三万的了。。

房地产泡沫，吃亏的还是那些刚需的老百姓。。

yanxiuhong

是的，对炒房者而言，再贵都不贵。

新加坡是有限定的，只有公寓才可以让外国资金来炒。一般百姓85%都住在组屋（质量不亚于国内的楼盘，120平米左右），这类组屋是有保障的，价钱100-150w 人民币左右，当地新加坡人买起来不很辛苦，有些有政府补助。组屋是保障性的，不允许外国人购买，爆炒。

海底世界

中国地产如果崩盘，中国的经济是不是就会完蛋了？
房地产正在绑架中国金融。中国金融机构在房地产里的贷款(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)已经达到几十万亿，在这种情况下，金融机构是不敢轻易紧缩房贷政策的。否则，房地产价格迅速下跌，银行存量房贷将面临巨大风险。