【论文】從廣東惠州看大陸的地產發展

被淹死的鱼

從廣東惠州看大陸的地產發展


新聞出處：瓦都國際 於 May 03, 2001 at 23:53:52 刊載：
作者：潘正華　

曾經在大陸境內(或境外)一夜成名的廣東惠州，見證了九十年代中國大陸房地產的狂熱與夢想，也幾乎可以說是大陸房地產發展的歷史縮影。翻開8年前的舊報刊，泛黃變脆的紙上記載著當年惠州的夢想與狂熱；在九十年代初期，惠州市彷彿就是一個大工地，四處可見推土機、挖掘機，到處是被鏟開表層的黃土地。同時，來自大陸各地的地產商帶著熱錢潮水般地湧到惠州，塑造出一個又一個讓人神迷的淘金夢。近來被廣東省相關部門點名曝光的「太陽城」，就是當初惠州房地產熱時的傑作之一。　

早在1992年底，在廣東淡水和惠城之間，一個首期開發面積就達3平方公里(3000公頃)的「太陽城」造鎮計畫，投資總額高達10億元人民幣，其中最引人注目的建築物是一座外形模仿香港匯豐銀行大廈的22層高樓，四壁塑有巨大的太陽圖案。太陽城的開發商當年自豪地介紹說，五年後，將在這裡樹立起一座現代化的城市。然而，事隔八年後，在太陽城舊址只見一個偌大的地基，幾根半截外露的水泥柱鋼筋，如化石一般證明著當年自己的存在，除此之外就是雜草叢生。彷彿在一夜之間，惠州房地產就從「沸點」降到「冰點」，成為聞名大陸的重災區。　

在1990年到1993年，是惠州房地產的狂熱時期；當時惠州已辦理徵地手續的用地達6萬3千公頃，平均每年1萬8千公頃，每年用地量以成倍增加，其中1993年上半年增加用地就達2萬4千公頃。按照預算，完成1000公頃的地產開發約需要資金13億至15億人民幣；依此計算，已批出的土地要完成建設就需265億至300億元；而當時惠州年全社會固定資產投資才40多億元。因此有人說，僅惠州市區已徵的土地10年都建不完。　

1993年底，受朱鎔基提出宏觀調控的影響，惠州房地產畸形發展的巨大泡沫終於破滅，大量的外來資金撤走。根據統計，1994至1996年，僅大亞灣地區被抽走的資金就達160億元，房地產一下子從高峰跌到了谷底，惠州工商部門註冊的房地產企業從1000多家一下子銳減到400來家。從近乎瘋狂的投資熱，規模空前的「圍地運動」，給泡沫破滅後的惠州，留下了大量的「爛尾樓」、「爛尾地」(即未建成的樓房及空置土地)，也留下了相當難解的一個死結。　

為解決在九十年代初「土地開發熱」所造成的遺留問題，惠州市從1993年下半年起就著手進行閒置土地的清理、消化工作。1999年以來，惠州對全市建設用地進行了全面清理，處理大批違法占地、批地行為，土地管理秩序明顯好轉。1999年4月，「惠州市建設用地盤整辦法」頒佈，制定了統一表格，將逐宗土地交易的情況清圖標記，建立閒置盤整的資料庫，為規範處置和調整使用閒置土地提供依據。　

2000年5月，廣東省惠州市國土局頒布公告，公佈撤銷了城區範圍內63宗用地安排，收回閒置土地98．85萬平方米。對清理出來的閒置土地，惠州市採取了4種處理辦法：一是按地價折地，對閒置兩年以上的土地根據現在地價核算，對先期投入部分進行評估，按價折地，多餘部分由政府收回；二是由政府穿針引線尋找新的開發者，把地讓給有實力有需要的單位開發，對原用地者給予適當補償；三是不符合規劃的地塊，按現在地價折算後，置換相應的土地面積；四是對目前資金不到位的地塊，改成臨時用地，如開發為市場、停車場、綠地等公共設施用地。　

由於地方政府的積極整合與土地改革，惠州房地產市場開始重現生機。從1997年至2000年，惠州每年都有數十個樓盤動工或「爛尾樓」復工。去年底在惠州市所舉行的大規模房地產展銷活動，共計有20多家參展房地產企業共推出了30多個樓盤個案，三天展期共銷售商品房200套，銷售面積2萬多平方米，成交金額4100多萬元。似乎說明著惠州的房地產開始進入另一輪的景期循環期。　

2000年10月29日，總投資額40．5億美元、是迄今為止中國大陸最大的中外合資企業：「中海殼牌」進駐惠州，沈寂多年的惠州再次引人注目；不少當地房地產商都認為，「中海殼牌」石化專案落戶惠州，首先受益的應當是房地產行業，但期望值不要太高。因為一方面中共中央對金融體系進行積極的管束，任何企業和個人已經不可能再隨意調撥大量資金進行炒作；此外房地產市場已經進入規範期，消費者已經趨於理性，不再有早期的狂熱。　

不過，託「中海殼牌」進駐之福，對惠州房地產影響逐漸明顯化。由於附近的聯想科技園等高科技企業的遷入，使「太陽城」周邊已形成了一個初具規模的三和高科技工業區，並將在「十五」計劃內建成集高科技工業、旅遊業和教育、衛生、商住功能為一體的新興城區，成為市區的重要功能區域。同時，受動於經濟發展所引發的聯動效應，惠州今年將有更多的個案動工，光市區下埔一帶，就有約40多萬平方米的擬建樓盤；另外位於東平半島的某大型社區，預計今年可動工興建；某開發商已在江北徵地10幾萬平方米，將用於開發大型生活社區。種種蹟象顯示，惠州房地產市場似乎又回到九十年代初期的良好局勢。　

從惠州看大陸地產市場，幾乎就是大陸所有地方的房地產發展的縮影，上海、北京以及廣東、福建等沿海城市，都歷經了一場房地產風暴後，在1999年底又重新翻身。然而這一波的熱潮，會不會又是另一個泡沫的起始，沒有人知道；尤其大陸政權即將轉移，年輕的執政者是否會延續改革經濟的路線、或是採取更激進、或是趨於保守的經濟政策，將會直接影響未來中國大陸的房地產發展走勢。　

目前市場分為兩種極端化的反應，一種是依循中共對基礎建設與強化地產經濟力的強勢發展意圖，加上前進大西北政策的推動，住宅法、內外銷房合併、取消毛坯房等相關法令的配套頒布，相信至少將會有三至五年的景氣期；但從另一方面來看，中央政策對購屋消費者的強力保護政策卻是一面性的傾倒，也就是說小型開發商將會愈來愈難承受高額的建築成本，相對於上海「十五」期間發展的六大產業，已經明確地將房地產業排除在外，似乎更是雪上加霜。可以確定的是，大陸的內需住宅市場的確極為驚人，但是，如何從中央政策與地方發展的方向，確定適合的開發與投資地點，是為房地產發展的不變法則。

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