如何计算面积 解读《赣州房产面积计算规则》

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你知道如何计算房屋面积？

——解读《赣州市房产面积计算规则》

    为加强赣州市房产测绘管理，规范房产面积测算工作，保护当事人的合法利益，根据国家《房产测量规范》及建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，结合赣州市实际，《赣州市房产面积计算规则》（以下简称《规则》）于2014年8月正式出台实施。
    日前，一些读者给本报来电称希望了解房产面积计算的相关情况。因此，记者特地采访了赣州市房屋产权登记管理处房产测绘科科长叶雷鸣，请他对此进行了解读。
    房屋以幢为单位测算
    幢是指一座独立的包括不同结构和不同层次的房屋，叶雷鸣说，原来的规定“地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。同一建筑中的不同建筑塔楼各自视为一幢处理”，现修改为“地面以上有裙楼(含架空层)相连通的建筑视为一幢处理。同一幢建筑中的不同建筑塔楼各自视为一个或多个功能区处理。对计算容积率的半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理;地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理”。同一幢房屋中有多种功能用途，按各功能区细分，表述更具体、更合理，便于共有部位面积的区分和分摊。
    房产面积计算范畴有要求
    叶雷鸣告诉记者，因房产测绘的技术标准是《房产测量规范》，其行为归属房屋产权管理范畴，其成果服务于房屋产权登记，所以《规则》将“房屋建筑面积”更改为“房产面积”。
    房产面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房产面积包含房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积。
    《规则》对“房屋内层高2.20米以上（含2.20米）的夹层、电梯间、房屋通道、封闭的阳台、入户花园、户内花园、阳光房”等部位列为计算全部房产面积的范围，对“与房屋相连有上盖的无柱走廊、无顶盖的室外楼梯、未封闭的阳台、入户花园、户内花园、阳光房”等部位列为计算一半房产面积的范围，对“层高小于2.20米的房屋、房屋的平台、花台、晒台(露台)、挑台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑物”等部位列为不计算房产面积的范围。
    另外，《规则》对一些特殊部位的面积计算也作了相关规定，如对楼梯面积的计算，楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；住宅室内楼梯井的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯井的净宽度大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，楼梯间隔空间面积应扣减。对悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积，而位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与其相连的建筑空间视为一体计算建筑面积。
    《规则》规定，室外台阶可不计算建筑面积，但若下方空间经规划设计批准加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。
    应分摊的共有建筑面积
    购房者都知道买房时，房产面积除了房屋套内建筑面积外，还包含房屋共有建筑面积，也就是我们常说的“公摊面积”，那么“公摊面积”包括哪些部位的面积呢？叶雷鸣说，《规则》依据《房产测量规范》的规定，把购房者所购买的本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾道、观光(井)梯、提物井等；共有的楼梯间、电梯间；为本幢服务的变电室、水泵房、消防控制室、大楼监控室、设备间、值班室以及公共用房、管理用房等；共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等；屋顶共有的电梯机房、水箱间、机电设备用房等；套与公共建筑物之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积等都归属于分摊的共有建筑。
    哪些部位的面积是不能分摊的？
    通常购房户面对房屋面积测算，会觉得云里雾里，不知所云，这是因为房屋共有部位的区分和分摊面积的计算必须通过专业的分析和精确的测算来完成，一般业主很难掌握，而且分摊过程也不是三言两语就能解释明白的。市民要了解哪些共有建筑面积是不能用作分摊，以便在购房时能清清楚楚、明明白白。《规则》中不分摊的共有建筑面积的部位主要有：作为人防工程的地下室；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等；用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施；用作公共事业、市政建设的建筑物；层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积；物业管理用房、社区管理和服务用房、为多幢服务或独立成栋的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房，以及会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等经营性用房；架空层中的架空部位。
    共用的地下部分如何分摊？
    针对目前房屋建筑普遍都有地下部分，那么对地下部分共有建筑面积该如何分摊？叶雷鸣说，《规则》的第九部分是这样规定的：地下部位相通，但地面上独立的两幢或两幢以上的房屋，以规划部门确定的室内地坪正负零划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下部分单独计算房屋建筑面积，地下部分内为地上部分服务的共有建筑面积不予分摊。地下部分与地上部分同属一幢房屋时，地下部分不计容积率时，地下部分与地下共有部位单独计算建筑面积，地下共有部位为地上部分服务的列入不分摊的共有建筑面积;地下部分计容积率时，地下部分建筑面积计入全幢建筑面积，处于地下部分的共有部位由使用该共有部位的范围分摊。
    出入地下部分的车道和专门服务于地下车位的其他公共走道面积，由地下各车位按套内建筑面积比例分摊。
    对单幢房屋的地下部位与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方法：(1)出入口设在该幢房屋主墙外，其建筑面积列入地下部分功能区共有建筑面积进行分摊。(2)出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积列入地下部分功能区共有建筑面积进行分摊。(3)出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积列入幢共有建筑面积进行分摊。
    叶雷鸣提醒广大购房者，在《规则》下发前已确定发证或者同一项目前期房屋已实施房产面积测绘的，后期的房屋建筑面积计算，仍按原计算方法执行。《规则》实施过程中若与新出台的国家法律、法规或省、部门规章不一致的，以新出台的国家法律、法规或省、部门规章为准。《规则》自发文之日起施行，原《赣州市房屋建筑面积计算规则(试行)》同时作废。
    （来源：中国赣州网-赣南日报 杨琳 记者曾艳华）
来源：http://www.jx.xinhuanet.com/news/ganzhou/2014-10/24/c_1112960767.htm