广东地产地王邹锡昌身负巨债面临困境
因投资制造国产大飞机而闻名全国的广东地产商人邹锡昌，去年豪赌企业上市而高价拿地，不料上市失败，身负巨债的他被迫卖掉手中最值钱的物业还债12月18日下午，广州中华广场南侧写字楼二楼，几个歪戴着圣诞帽的青年男女正在三架机身上涂着红色“CS”字样的飞机模型前拍照。
在他们看来，这些长约三米的飞机模型就像是巨型玩具——比他们小时候的玩具飞机要大一点，比现实中的飞机小很多。与商场中琳琅满目的商品比起来，它们有点另类，甚至显得有些突兀。
飞机模型的主人是一位广东商人。他是一位地道的南方人，却天生一副北方人的脾性；他是广东地产富商、中华广场的缔造者，却在两年前决定投资造飞机；他在富豪榜上的排名并不靠前，却热心于慈善事业。
这位商人便是昌盛集团董事长邹锡昌。这一天，他正在中华广场25楼的办公室主持一场小型会议。由于昌盛集团上市失败，邹锡昌身负巨债，如果没有更好的突围之道，他只有将位于市中心的中华广场转手他人。
会议之后，邹锡昌脸上却丝毫没有疲倦，这是他自危机以来首次面对媒体。一见到南方周末记者，他就开玩笑说：“这个事之后我真想回家养老。”
上市失败
邹锡昌在地产界已经打拼了20年。20年前，当他涉足地产时，王石还在国营企业里做出口贸易，潘石屹刚刚决定下海。
但是现在，他们在地产界的名气要远大于邹锡昌，也比邹手头更宽裕一些——虽然在这个不景气的年头，没有人会好到哪里去。
邹锡昌的危局始于两年前的谋划上市。
2006年，昌盛集团迎来了他的战略投资者，高盛旗下的创投基金(GSSIA)。当年12月18日，昌盛向其发行2500万美元的可赎回可转换债券，利率为7%，年期原为一年，后两度延期。
根据对赌协议，若昌盛中国没有在约定期限内上市，高盛可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部债券；若上市未果，利息将以每年21%计。
为了图个吉利，邹锡昌多花了100万元，在香港联交所选了个“吉利”的股票代码：1863。他生于1963年，“1863”谐音“要发63”。
按计划，1月31日，昌盛集团将在香港公开招股，预期集资23亿—31亿港元。如果一切顺利的话，它将会成为今年首家赴港IPO(首次公开上市发行)的内地房企。
在邹之前，中国内地房企已经在香港上演了一个又一个的创富神话。广东“地产五虎”：碧桂园、雅居乐、合生创展、恒大和富力中，只有他的好友许家印的恒大集团没有上市。后者与其一样，后来遭遇了几乎同样的宿命。
“当时投行天天以谁谁谁为例，给我讲上市融资的好处。”邹锡昌说。在高盛入股昌盛之前，美林、摩根大通已经找过邹多次。邹亦相信，创富神话也将在自己身上上演。
不幸的是，邹后来的命运应了一句俗语：“希望越大，失望越大”。
1月22日，受外围市场冲击，香港恒生指数暴跌两千多点。与此同时，被视为香港投资者对国内上市企业信心“晴雨表”的恒生国企指数成分股遭到抛售，导致该指数当天就下跌了12%，并从此一蹶不振。
突如其来的股市震荡令邹的计划严重受挫。面对不利开局，邹一度希望以减少集资规模为代价，挽回投资者信心。最后正式公布的招股计划，净集资额仅9亿港元，比原先预期的二十余亿港元缩水过半。
但失去信心的投资者们并没有买账，如其他排期等待的15家内地房企一样，认购不足的昌盛最终惨遭滑铁卢。
一赌入局
12月18日，正好是高盛对邹锡昌还债宽限一年的到期日。邹锡昌无奈地说：“没办法，只能协商继续延期。”
使邹锡昌陷入如今危局的导火索，是上市憧憬下的高价买地。
2007年9月，为满足赴港上市的土地储备要求，向来信奉李嘉诚“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”理念的邹锡昌作出一个大胆的决定——在广东省中山市购买一块面积近80万平方米的土地。而且通过的是招拍挂形式。
中山地处广东一隅，按照邹锡昌一贯的风格，这并不是他中意的投资城市。17年来，当其它开发商以火箭般的速度拿地时，邹却以蜗牛般的速度在全国扩张。到目前为止，邹触角所及，也不过四个城市；在建和已建项目加起来甚至都不超过10个。“我们拿地多是以协议转让的方式取得，所以成本都很低。”邹的助理兼投资总监严俊告诉记者，邹一向以稳重著称，一直以来坚持做商业地产和高档住宅，几乎是“做一个赚一个”。
但是这一次，邹锡昌却一反常态。“现在想来，的确很后悔。我一生稳健，没想到最后也将风险全部抛之脑后。”邹吐了一个长长的烟圈，在转椅上陷得深了些。
其实早在2006年底，邹锡昌对中山地块已成竹在胸，预计2.46亿元即可拿下。谁知于次年9月举行的拍卖会上，“半路杀出个程咬金”，另一位地产巨头也看上了这个地块。
入场前15分钟，邹才得知这个消息，他托人给对方打了个电话，让其放手，对方要求各占50%，邹说“那不可能”。“那就拍卖会上见吧。”对方啪地挂断了电话。
这场拍卖会上演了中国土地拍卖史上最具戏剧性的一幕：整场拍卖会只有两个拍卖者，双方轮番举牌，历经一个多小时，前后共计举牌308次。
邹最终胜出，不过此时的地价已经比他计划的翻了三番，达到了7.9亿元。这块地占到了集团所有项目总建筑面积的48%，几乎是邹所有土地储备的一半。
此时，邹手头现金已不宽裕。为了付清中山地款，2007年11月20日，邹向香港苏格兰银行贷款6.48亿港元，利息按每年13%计。
邹的所有筹码都押在了上市上：银行的贷款、与高盛的对赌协议，以及中山、武汉、太原等地的土地开发……但是现在，上市未成，邹必须为赌局中的高额筹码埋单。“整个中山都知道我成了地王。”邹锡昌说。缴纳了各项税费，平整好土地，这块地已花去了邹十个多亿，“可是现在3亿转手，都没人要。”
大飞机推手
在地产界，邹不是最有个性的，也并不“著名”。但他却干了一件石破天惊的事情——2006年8月，他出资1000万成立广州昌盛大飞机设计公司，进军飞机制造行业(本报2007年5月30日曾做过报道，详见《遍览航空精英，民企试水大飞机；寄望体制改革，千万撬动五百亿》)，并一再对外宣称，“不是为了赚钱”，他的一些朋友当时连问他“脑子是不是进水了”。
“投大飞机，我始终是不赞成的，但邹总还是要坚持。”邹的助理兼投资总监、曾在中国航空技术进出口总公司工作过6年的严俊告诉记者，邹曾就大飞机项目咨询过他两次，他每次给的答案都是“否”，但邹依然要做，“这次公司上市不顺，他甚至和我讲，想专门拿出一笔钱留给大飞机设计公司，不想因为集团的事情而影响了大飞机的研制。”
外人没法理解，一个地产商人为何要去投资风险大、回报慢的大飞机项目，便只好从他个人的性格爱好中去寻找答案。
邹毕业于中山大学哲学系，但他对哲学却不甚感兴趣，在邹的办公室书架里，几乎清一色是历史书籍；邹常常上网，但他喜欢看的不是房产资讯，也不是股市行情，而是中华军事网、强国论坛等；他还曾一度迷恋网络军事小说，比如“挺进大洋”、“复兴中华”等，“网上看不完的时候，就让秘书打印出来，拿到飞机上看”。
因为有这些情结，邹常常做出一些外人无法理解的事情。
申奥成功后，他甚至投资600万元开拍奥运情景剧《奥运在我家》，但剧组最终拍出的东西却让他大失所望，“哪有什么奥运，都是打情骂俏，我一看就气不打一处来。”
一怒之下，邹将导演英达告上了法庭——他认为导演将钱挪作了它用，没有好好拍片。几天前，他才好不容易追回了100万元。
但如果说邹投资大飞机一点也没想过赚钱，也有点言过其实。“公司成立之初，我们其实就定下了方针，只做飞机的总体设计，等国家大飞机项目正式批下来以后，再以技术入股的方式参与其中。”昌盛飞机设计公司总经理、年逾六旬的周济生对南方周末记者说。
两年下来，邹投入近5000万元，也闹出了不小动静。在上个月举行的珠海航展上，公司展出的“中国之星”CS2000(200-300座级)、CS2010(150-200座级)系列大型客机引来了不少关注的目光。
但他们预期的回报却没有到来。
自从昌盛飞机设计公司成立以来，邹就没停止过与国家相关部门的接触，他们想争取参与中国大飞机项目的研发，但却并不顺利。
今年5月，备受关注的大型客机股份公司在上海成立，国资委为第一大股东，上海市政府为第二大股东，宝钢集团、中国铝业公司、中化集团等国企也分别以10亿元的资金各占5%的股份，民营资本被完全排除在股东之外。
英雄末路？
上市折戟，大飞机项目推行得又不顺利，邹在2008年交上了他出道以来最糟糕的霉运。“这怪不得别人，都是自己一手酿造的苦果。”邹锡昌点燃了烟斗，半闭双眼，选了个最舒服的姿势，在转椅上吞云吐雾起来。
邹出生在梅州的一个小山村，少时贫穷，中年大富让他对财富、对人生有着自己独特的理解，他常挂在嘴边的一句话是：“光中去，暗中来”。
有钱之后，他不但将村里的路修好了，还将村里的学校重新盖过，过年还会给村里的老人们发红包。在村头的牌坊上，贴着乡亲们送他的一副对联。上联是：珠光锡照升平路；下联是：子义昌隆幸福村，横联是“珠子坑村道”。他的名字刚好镶嵌其中。
2004年，中山大学80年校庆，邹捐献2000万，为母校修建1万平方米的锡昌堂，但在两个月前，他不得不将这一工程停了下来。
也是从2004年起，邹在他毕业的哲学系设立了锡昌奖学金和助学金，每年24万，往年都在这个时候发放，但是今年，面对系主任黎红雷的短信，邹不知该如何是好，“公司已经裁员30%，高管们也在降薪，如果这个时候我去做慈善，员工肯定要指着我的鼻子骂娘。”
他推行了两年的大飞机已经完成了初步设计，明年就该进行试验，而这些试验动辄花费几个亿，已经远远不是他一己之力就能实现。
邹现在正在为他最核心的优质资产，也是他的成名之作，勤心耕耘了近10年的中华广场寻找买家。邹的心里底价是20亿元，但现在能出得起这个价钱的买家还没有出现。据知名的房地产服务商第一太平戴维斯评估，这个广州市最成功的购物中心之一总资产至少值33亿元。如果不卖，其每年的租金收入就有1.7亿元左右。
经历这次危机，邹就像坐了一回人生的过山车。邹现在常拿身边两个朋友的例子对比：一个是两年前的房产开发商，由于股东纠纷最终退出房地产业，拿着两三亿资金投身股市，现在快活似神仙，三天两头约他打高尔夫；而另一个则恰好相反，几年前做烟草生意辛辛苦苦攒下了两三亿，去年一冲动玩起了地产，现在四处逃债，有家不能回。“如果想让一个人上天堂，就劝他做房地产；如果想让一个人下地狱，还劝他做房地产。”邹锡昌又开始幽默起来。
(南方周末) http://www.nbd.com.cn/_NewShow.aspx?D_ID=139781
案例中华广场无人应价 昌盛中国深陷对赌困境
“中华广场目前还在寻找买家，短期内售出的可能性不大。”日前，一位接近昌盛中国的人士告诉记者，日趋恶化的金融和市场环境令大宗物业的买卖更为困难，昌盛中国欲变卖资产走出对赌困局的目的恐短期难以达成。昌盛中国遭此尴尬，皆缘于与投行的对赌协议。上市前与高盛旗下创投基金签订的对赌协议于2007年12月底到期，届时若偿付不了2.5亿美元的本金，昌盛必须支付高达21%的年息。
为了偿付债务，昌盛中国决定折价出售旗下最优质资产——中华广场，与此同时还表示出转让整体资产和负债的意向，但至今仍未有开发商感兴趣。
“昌盛有可能是这轮调整第一个倒下的地产公司。”广州某业内人士表示，2009年将有更多的地产公司面临被收购的命运。
中华广场实际售价或折半
据了解，中华广场为昌盛中国的主要收益来源，虽然已经有1/3卖给小业主，但每年的租金收益仍有近亿元，是广州的第三大购物中心。
该项目的开发主体为昌盛中国和广州新星实业公司，二者共拥有中华广场超过90%的物业，其中新星实业在商场和写字楼中分别占有35%、38%的物业。除了已销售的部分，昌盛中国还持有中华广场6万平方米的商场和4万平方米的写字楼物业。
此前2008年11月15日，中华广场的有关负责人首次对外承认，昌盛中国因上市搁浅而遭遇财务困境，出售中华广场物业是较切实可行的融资方案之一。
当时业内传闻中华广场的转让价格约为20亿元，折合楼面价为2万元/平方米，而根据2007年年底昌盛中国筹备上市时所做的资产评估，中华广场的市值约为38亿元，2008年8月份，第一太平戴维斯重新估值后，做出的资产评估则是33亿元。
事实上，“20亿元只是对外的价格，估计实际的售价是在10亿元左右”，一位知情人士透露，虽然1个多月前，昌盛中国就已表示有多个意向买家，包括第二大业主——广州新星实业公司、境外基金、广州本土百货巨头等，但截止到目前，仍未有哪个买家明确表示出购买意向，“现在的市场状况不乐观，大家都想尽量把现金掌握在手里”。
全盘资产抛售未果
根据昌盛中国的招股文件，该公司约有120万平方米土地储备，准备置入上市资产包的项目有4个，分别是广州中华广场、北京海晟名苑、山西太原双喜城和中山中华爱心园·中山广场。其中，山西和中山项目是昌盛中国上市后的发展重点。
中华广场的有关负责人表示，为解决资金困难，昌盛中国不排除继续出售除中华广场外的其他业务。据记者了解，昌盛中国正在寻找买家接手其中山项目的部分土地，开价约3亿多元。
而最一劳永逸的办法莫过于将全盘资产和负债整体转让出去，据了解，早在2008年的5月份，昌盛中国董事长邹锡昌就曾主动向广州某上市公司表示转让意向，作价15亿元。时至今日，15亿元的叫价已经大幅减少为8亿元，但对方仍不为所动，昌盛中国高达60%的负债率，让买家觉得价格仍有松动的空间。
祸起高盛对赌协议
令昌盛中国窘迫到如此田地的是两笔于2008年年底到期的债务，一笔是2007年11月19日，昌盛中国和香港苏格兰皇家银行签订的。关于中山广场一期二期土地使用权收购融资的贷款协议，本金为6.48亿港元，利息按每年13%计算。
另一笔则是与高盛旗下创投基金（GSSIA）签署的对赌协议，2006年12月18日，昌盛中国向创投基金发行2.5亿美元的可赎回可转换债券，利率为7%，双方约定，若昌盛中国没有在债券的年期内进行合资格首次公开发售，创投基金可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。
该债券的年期原为一年，创投基金于2007年11月16日发出通知，把年期延长至2008年12月18日。按照协议，若昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年21%计算。
据了解，昌盛中国原计划于2008年1月31日在港交所挂牌交易，发售2.5亿股，招股价为每股3.32~4.51港元，集资额为8.3亿~11.28亿港元，与其预期的23亿~31亿港元相比，缩水一半以上。
但是次贷危机所引发的金融动荡，令该公司不得不叫停IPO计划，1月23日，该公司宣布押后上市，成为2008年第一家中止在港上市的内地地产公司。跟很多上市搁浅的公司一样，昌盛中国也一直在等待重启上市计划的机会，但一路恶化的资本市场让这个希望越来越渺茫。时至今日，昌盛中国借上市融资偿还债务的期望已经完全落空，与高盛的对赌以失败告终，变卖资产便成了惟一出路。
来源:http://house.hexun.com/2009-01-04/113029321.html 冷静面对危机,化危为机,经过几次考验的邹总,定能大步越过,这是我们09第一个愿望. 坚信邹老板一定可以度过难关，再创辉煌！ 人定胜天。在此，祝愿邹老板战胜困难。 现在怎样了？
最近如何啊，说说情况啊
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