昌盛新消息
邹锡昌解密中华广场卖盘风波：“拿了投行的钱就像吞下慢性毒药”
类别：经济新闻 作者：田爱丽 原创 浏览量：916 发布时间：2009-08-11
版次：GC01 版名：天天财富 封面 稿源：南方都市报
摘要：虽然说这是一场交易，但看起来它更像是一次交接。经过半年多再融资将中山地王项目转手奥园后，走出阴霾的邹锡昌虽然保全了中华广场的产权，但还是决定淡出商业领域。 虽然说这是一场交易，但看起来它更像是一次交接。
经过半年多再融资将中山地王项目转手奥园后，走出阴霾的邹锡昌虽然保全了中华广场的产权，但还是决定淡出商业领域。“今年5月我们已还清了所有债务。手中持有的中华广场物业转租海印股份后，昌盛中国将主攻住宅。”据邹锡昌透露，除了广州正在计划筹建的6万平方米社区购物中心外，邹锡昌的重心将转移到天津、太原、武汉住宅项目。
8月6日晚7时，一手创造了中华广场的昌盛中国董事局主席邹锡昌，一年来第一次穿着正式的西装，与即将成为中华广场新一任操盘手的海印股份董事长邵建明坐在了同一张沙发上。
引入“慢性毒药”
8月5日，海印股份（SZ .000861）发布公告称，与昌盛中国下属公司广州兴盛房地产有限公司签署了《中华广场合作经营合同》。根据合同，海印股份将承租兴盛地产持有的中华广场5.83万平方米物业，合作期限为14年。
中华广场是中国第一个成功的产权分散式购物中心，它包括一个楼高10层的购物商场及4层车库、两栋写字楼。截至目前，昌盛中国地产和广州新星实业共同持有的中华广场物业超过90%.其中，新星实业持有商场35%物业；持有写字楼38%物业，合计约9万平方米，而余下10万平方米商场、写字楼物业则由邹锡昌持有。目前由邹锡昌持有的商场物业每年租金收入为1.1亿元。
邹锡昌在地产界打拼了20年。中华广场虽然是邹锡昌的收银机，但与资本市场相比还远远逊色。于是三年前，邹锡昌开始谋划昌盛中国上市。而正是由于上市失败，为中华广场今天的转租埋下伏笔。
根据昌盛中国之前招股说明书披露，除中华广场外，昌盛中国上市业务还包括通过一家合营企业开发的山西太原大唐双喜项目。该项目位于城市商业中心区，定位高档写字楼及高层住宅大厦。2007年9月，昌盛集团再以“地王价格”拿下广东中山市中山广场35万平方米土地，拟投资22亿元开发为商住物业单位。
据邹锡昌透露，为使上市路途更加顺畅，昌盛中国还在2006年12月与高盛旗下创投基金（G SSIA ）签署可转换债券协议，向创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券，引进战略投资伙伴。但如果昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年28%计算，并抵押昌盛中国所有资产。另外，为了付清中山地款，2007年11月20日，邹还向香港苏格兰皇家银行贷款6.48亿港元，利息按每年13%计。
2007年12月，香港联交所批准了昌盛中国的上市申请。为了图个吉利，邹锡昌多花了100万元，在香港联交所选了个股票代码：1863，这也是邹的生辰年。按计划，1月31日，昌盛集团将在香港公开招股，预期集资23亿-31亿港元。如果一切顺利的话，它将会成为当年首家赴港IPO的内地房企。
拍下地王耽误上市
“我并不后悔上市，一个企业要做大做强，上市将多个融资渠道。”邹锡昌总结经验教训后表示，他的失误之一，是不应该竞购“中山地王。”
早在2006年底，邹锡昌对中山地块原本预计2.46亿元即可拿下，并提前让中山美好物业参与项目的产品研究。但次年拍卖会上，另一家地产巨头横空杀出。历经一个多小时的轮番举牌，昌盛中国终以7.9亿元胜出。而记者了解到，其对手是合生创展。
“当时太贪心。我一生稳健，没想为了一口气拍了个地王，远远超出财务预期。”邹锡昌表示，为筹措超出的资金，他在香港花了多两个月，最终从香港苏格兰皇家银行筹得贷款。
或许是受碧桂园、雅居乐、合生创展、富力先后上演的创富神话影响。“当时对于上市太乐观，以为拿到钱就能上市。”邹锡昌说，投行当时天天讲上市融资的好处。在高盛入股昌盛之前，美林、摩根大通也曾希望参股。这令邹十分肯定地相信，创富神话也将在自己身上复制。“但现在回头来看，中国企业不应该轻易接受外资投行的投资，他们是慢性毒药。拿他们的钱，就要考虑最坏的后果。不管是风险基金还是可转换债，这些国外投资者是以获取最大利益为前提，提出的条件太苛刻，凭什么以2500万美元就占12%的股份，不然就要还20%多的利息，条款根本不合理。”
果然，正是“中山地王”的融资让昌盛中国上市推迟两个月。而这两个月恰恰就是香港新股市场的重要分水岭。
根据安永公布的数据，全球IPO活动在2007年达到了新的高点，前11个月选择上市的公司数目也超过了2006年全年的总和，其中房地产行业在集资额最大交易中亦占据了一些席位。但进入11月份，中国重汽的首日破发沉重打击了投资人的信心。随后其它新股首发当日也表现疲软。
而原本可于2007年11月之前上市的昌盛中国上市排期至2008年1月31日。该月全球有11只获准上市的股票，其中香港4家，但最终全部在金融危机的大潮中搁置。
“成也萧何败萧何”
2008年底，因上市计划搁浅遭遇贷款、可转债到期危机的昌盛中国将出售中华广场物业作为较切实可行的融资方案之一。而邹锡昌手中除中华广场外，能够实现再融资的资产有限。要改善债务状况只有两个选择：一是出售中华广场的现成物业，二是放弃中山地王项目。
据悉，昌盛中国今年初曾就转让中华广场部分物业与海印股份秘密接触，但因交易标的规模较大，且中华广场方面未征得全体债权人同意而搁置。今年6月，入市抄底的奥园中国以6.4亿元收购中山地王项目。“其实，如果算上前期拆迁、设计等投入费用，中山项目的账面投入有10 .3亿元。”在邹锡昌看来，出售中山地王项目最终用于偿还其贷款的结局，多少有点宿命的味道。
据悉，在折价转让中山土地后，邹锡昌已在今年5月底将高盛、苏格兰银行全部欠债利息还清。“未来我们将在广州打造一个6万平方米的商业项目，但具体位置还不便透露。另外，公司还将专注太原、武汉和天津的地产项目。”邹锡昌说，为专注余下项目，该公司继续与海印股份合作，以第一二年1.32亿元，之后每年递增3 .25%的价格租给邵建明。
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承租中华广场，邵建明：
海印步步为营 水到渠成
尽管很多首次接触邵建明的人，多少觉得他有些“嚣张”。但没有人能否认邵建明，在过去的10年中，即便是他的竞争对手，也不得不折服于他对市场的敏锐。这一次，从欲收购中华广场近6万平方米物业，到如今变为租赁，邵建明依然表现“另类”，因为以1.32亿元承租目前只有1.1亿元租金收入的中华广场部分物业，实在风险不小。
“我们不像银行那样，贷款始终盯住2-3个大客户，因此接手中华广场后将进行产品结构的调整。”邵建明没有直接回答外界关于吉之岛超市未来去留的问题，他表示，新的中华广场定位区域购物中心，仍需要一个超市，是否与吉之岛续签双方还在协商。不过记者调查获悉，吉之岛中华广场店去年已经到期，目前是短租形式。
如果海印电器城的成功要归功于广东改革开放的特殊历史背景的话，那么，“流行前线”、“海印东川体育名店城”就是邵建明在商业地产上才智的展现。2001年5月，邵建明再以少有的气魄拍下广交会旧址，随后变为海印缤缤广场。至今，有14个成功商业项目在手的邵建明，正期待海印最大的商业地产项目位于番禺20万平方米的郊区M A LL，及一栋五星级酒店浮出水面。
但即便如此，外界的质疑之声仍在，因为在中华广场之前，海印运营的多是批发市场、专业店，而非真正的购物中心业态。分析人士认为，承租中华广场，很可能是邵建明试水高端商业地产的前奏，之后随着A股市场融资的回暖，不排除海印继续有大的动作。对此，心高气傲的邵建明平静地表示，有些人有机会，第一个就进入购物中心项目；海印走其它路径，步步为营而后再进入购物中心，有如小学、初中、高中一直念到大学，这样走路比较稳妥，“水到渠成”。田爱丽
中华广场卖盘风波
2006年
邹锡昌开始谋划昌盛中国上市；
2006年12月
向高盛旗下创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券，引进战略投资伙伴。
2007年9月
昌盛集团以“地王价格”拿下广东中山市中山广场35万平方米土地。
2007年11月
向香港苏格兰皇家银行贷款6.48亿港元，利息按每年13%计。
2007年12月
香港联交所批准了昌盛中国的上市申请。
2008年底
因上市计划搁浅遭遇债务危机的昌盛中国将出售中华广场物业作为融资方案之一。
2008年11月
债务到期，传出昌盛欲20亿元转让中华广场。
2009年5月
海印股份发布公告称收购中华广场项目搁置。
2009年6月
中国奥园宣布收购昌盛中国中山地王项目。
2009年8月
海印股份公告称，将承租中华广场5 .83万平方米物业，合作期限为14年。
本报记者 田爱丽 实习生 谢敏
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