了解.思考.吸收.创新.跨越式发展——又一温州神化破灭:温州炒房团溃败上海滩
帖1、 有序撤离 温州客团抛“不流血”淡出上海楼市焦点上海房地产网 2006年09月11日07:44 上海证券报
唐文祺
近日有消息称，温州客“团抛”现象已经出现，上海某知名楼盘甚至出现了百余套房源集体抛盘的情形。但是，记者调查发现，温州投资客并没有“大出血”，而是有组织的逐渐淡出楼市。
据上海信义不动产金汇店负责人王力(王力博客,王力新闻,王力说吧)介绍，温州人的投资意识主要来自于对该物业的心理预期值，一旦认为获利空间不大，便会出手。如位于闵行区的“蔚蓝城 (论坛 像册 户型 样板间) 市”楼盘，在政策频出之时，几个温州人把价值稍逊的10余套物业出让掉，剩下仍有近10套品质较好的房产掌握在手中。
上海美联物业莘庄分行高级经理瞿凯毅说，“看情况他们都挺得住，在一至两年内都不会卖掉的。”记者从上海各家中介了解下来，8月份起征个所税可谓是个市场节点。在此之前部分“入不敷出”的温州投资者甚至愿意亏本出让，但自8月份之后，对于政策适应性的增强，温州投资者挂牌量反而并未呈现明显增长。全国各地的中介亦反映，温州投资客抛盘出让的情形并不明显。
【延伸阅读】
曾几何时，温州购房团将上海房产市场搅得风生水起，上海的房产市场也让他们狠狠地赚了一笔。但市场稍有风吹草动的时候，他们也是最为惶恐的群体。
每一次的新政出台，都有一批温州人迅速出货。随着近期个税等新政的实施、以及其他相关政策的出台，部分温州客已经产生了愿意不赚钱、甚至赔钱，也要尽快将房源脱手的想法[详细]
帖2、 百余套房同时挂牌 沪温州客认赔离场搞“团抛”
焦点上海房地产网 2006年09月08日11:54 每日经济新闻
一系列关乎温州人的资本神话开始破灭，上海圣力数码广场、东海商都、恒绩大厦的裙楼、闵行紫旺电器城……这些“冒进者”都希望以较小资本撬动高门槛的商业地产市场，但最终却在资本的潮起潮落中深陷泥淖
位于上海市卢湾区的圣力数码广场今天将正式停业整顿。这并不是投资者林森当初设想的结果。
因为大笔举债，号称资本雄厚的温州人最终也没能够盘活这一上海中心区著名的烂尾楼。现在，最好的结果莫过于将1~5层再整体抛售。但这将是一个十分漫长的过程。
2006年入夏，一系列关乎温州人的资本神话开始破灭，上海圣力数码广场、东海商都、恒绩大厦的裙楼、闵行紫旺电器城……这些“冒进者”都是在两三年前希望以较小资本撬动高门槛的商业地产市场，但最终却在资本的潮起潮落中深陷泥淖。
一个数码广场的兴衰史
林森，温州人。原本是一位实业家。十几年前就以制造UPS（高档电器稳压电源整流器）起家，现在产品已遍布全国并远销欧美。
但是上一波地产大潮中，林森没能抵制住诱惑，2004年1月,他决定要投资一幢烂尾楼。
他相中的就是当初名为“国际广场”的5层裙楼，建成9年，因为原开发商欠款，产权方银行和保险公司要将其拍卖。
林森的另两位老乡陈臣明、周成伟也是电器行业出身，三人一拍即合，以1亿多元价格买断国际广场裙楼1~5层，并注册成立上海圣力数码市场经营管理有限公司，林森则任该公司董事长。
据知情人士透露，三人自有资金并不很多，他们运作该楼盘的手法如下：通过民间借贷等方式大量举债，将拍卖房款一次性全款付清，拿到了房产证。然后，他们又将房产证抵押，从工商银行、深圳发展银行等银行手中贷款7000多万元，用来返还前面的负债。
圣力数码广场开业时，恰逢周边有一个数码广场歇业，加上当时林森提出免收5个月租金的优惠，吸引了300多家国内外著名品牌入驻。营业面积2万平方米的圣力数码广场成为上海最大的数码广场。
但据现有的业主回忆起来：盛况仅仅维持了几个月的时间。
现“大脚丫”鞋业连锁城总经理，当时担任圣力数码广场总经理的金从安认为那是一段不堪回首的困难时期：按照原计划，每月的推广费用是18万元，但是开业以后，减少到了5万元。另外每月人员费用10多万元，水电运营费用10多万元。当时正常租金每月140万元收入，完全可以支付这些支出。
“他们将所有的资金都抽走，经营费用掐得很死。据说是还贷压力所致。”金从安回忆，公司内经常发生拖欠员工工资的现象。一度甚至因为拖欠一份专业期刊的广告费，被对方起诉，最终将钱付清后，对方才撤诉。
按照商业规律，刚刚开业的商场应该对租户“放水养鱼”。但是在资金捉襟见肘的背景下，这显然很难实现。
广告费减少的情况下，金从安提议减少租户租金，但是此时投资方坚决不同意，造成很多商户的不满。客流少了，商户就少，商户撤出了，客流更少。形成了经营的恶性循环，最终难以为继。
目前，4~5楼由于开设娱乐场所的计划搁浅，一直空置着。商户陆续撤离，使得1~2层几乎人去楼空。仅有3楼的网吧还在继续营业。
今年3月，圣力数码广场一度在上海联合拍卖有限公司挂牌。根据当时的情况说明：转让总价底价为2.2亿元，其中包括7000万元负债（需由买受人一并承担）。而在北京另一个拍卖行，也曾经出现过圣力数码广场的拍卖信息，转让参考价仅为1.9亿元。
沦陷东海商都
林森并不是唯一的“冒进者”。
在上海最具标志性的南京路步行街上，被称为“百慕大”的东海商都经过第四次转手之后，最终被转入李正鳞、黄正定等温州人的名下，以上海华通机电集团的名义，花费5.2亿元从上海友谊集团购得40年产权。
但是自从2003年买下这一物业后，允诺开业的商厦迟迟没有动静。
根据一位东海商都的租户透露，温州人玩转资金的手法相似，都是希望通过“四两拨千斤”获得产权，但是后期经营的资金不足，导致了一系列问题。与圣力数码广场类似，东海商都最初投资的主要是6个温州人。李正鳞、黄正定通过在温州民间集资等方式，筹资5000万元，付清了土地出让金及契税，拿到产权证。
在地产高峰期，温州民间资本对“上海买楼”这样的概念非常认同，东海商都的每个大股东下面，又有很多小股东，这种融资模式温州十分常见。
根据这位商户的调查，“东海商都”后期通过高得惊人的举债方式来操作：欠工商银行2.3亿元左右；欠爱建信托投资7000万元；欠卖方、现在的百联集团则近1亿元。
资金不足，导致商厦后期经营迟迟没有启动。这位租户说，东海商都先是承诺2004年10月开业，后来又说要到2005年5月1日开业,到2006年,根本连承诺都懒得再给。
不久前传出东海商都转手于某香港基金的消息。根据该商户的深入调查，所谓香港基金（巴贝多公司）其实也相当于是个中介公司，主要作用是帮助温州业主解决债务燃眉之急，并一起寻找下家。去年12月，上海华通机电在香港召开了记者会，直接宣布东海商都公开整体发售。
从商业角度看，东海商都商业位置相当好，但是由于底层由上一个业主租给了新华书店，也影响了商厦的整体经营。“新华书店曾经提出提前结束租赁合同要2000万元的赔偿，但是温州人那边那个时候根本没有能力再拿出这么多钱。”这位商户说。
抛盘区为自住客较青睐区
对于温州投资团挂牌房源有价无市，温州投资团向中介表示，在价格上，可商量的余地不大，目前的卖出价已经与买进价持平了。温州投资团的一位成员甚至出示了购买房源的价格发票。
事实上，春申板块是目前自住客较为青睐购买的区域。尽管受个人所得税、加息政策的影响，8月份的成交量较7月份有所下跌，但参照其他各区的成交量大跌而言，该板块的带看量一直维持稳定。
据悉，在8月份其他部分区域中介门店无带看的情况下，信义不动产春申店8月份每天都维持四五组的稳定带看量，9月份目前每天都有二三组的带看，在刚刚过去的9月份的开头6天，该门店已经有2套房源成交。信义不动产春申店资深经纪人表示，春申板块较受自住客青睐。区域内聚集了一批房龄较短、品质相对较高的楼盘，如春申景城（ 查看地图）、万科假日风景等楼盘。其对于有自备车的自住客而言，20分钟即可到达徐家汇繁华地段。
长寿路沿线：养不起房只好抛
昨日，信义不动产长寿店店长石磊表示，近期长寿路沿线也出现了温州投资者集中挂牌的现象。
汇丽花园尚未有成交
据石磊介绍，目前温州客挂牌量相对较多的是汇丽花园。汇丽花园的挂牌量占信义不动产长寿店挂牌总量的25%左右，目前的挂牌均价14500元/平方米左右，挂牌房源以96平方米左右的两房、130平方米左右的三房为主。截至昨日，该楼盘尚未有成交。
据悉，汇丽花园位于长寿路、武宁路，于2005年7月左右开盘，销售价格9000至13000元/平方米，已于今年6月交房。由于楼盘品质相对较高，曾吸引了部分温州客户的身影。石磊表示，目前在门店挂牌的汇丽花园，房源购买价格大多在1万元至1.1万元/平方米。
结合楼盘的品质以及区域楼盘的售价，石磊预计汇丽花园未来二手房成交价格不会超过13000元/平方米。
租金远低于每月还贷
石磊表示，如果按照不超过13000元/平方米的售价来计算，温州客每套房源可能赚取的利润为5万元～10万元左右。
石磊同时表示，目前急于抛盘的温州投资客中，大部分是借助了银行贷款，每个月的银行还贷金额为4000元至5000元，甚至7000元至8000元；而目前长寿路沿线的两房月租金约3000元至4000元、三房月租金4500元至5000元。而这样的租金水平，完全不能满足银行还款的需求。更何况目前汇丽花园的挂牌房源多为毛坯房，实现上述租金水平出租的可能性较小。
石磊预测，出租不掉的房源售价或将下调，因此，温州人可赚取的利润或许将更低，但也不排除赔钱的可能性。
1/3温州客：只要脱手赔钱也愿意
信义不动产长寿店店长石磊介绍，目前有1/3的温州客愿意不赚钱、甚至赔钱，也要尽快将房源脱手，这部分温州投资者又分为三种情况。
首先，急于脱手者为温州投资散客，自身资金有限，大多借助了银行贷款，随着银行利率的提升，房价的理性回归，不得不快速抛盘；其次，对于上海不是其主要投资场所的温州人，对上海的房产不够理解，面对一系列的调控政策，急于脱逃；第三，手头有太多房源的温州投资客，租赁市场的投资回报率不足以满足其投资心理，被迫抛盘。
石磊表示，另有1/3的温州客，仍抱着对上海房产市场后市看涨的心态，期待下一波涨幅；还有1/3的温州投资客已经感到不知所措，只能静观变化。
温州客炒楼路线图
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。在外地有160万温州人，购置多处房产的相当普遍，保守估计在5万人以上。按照1人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。而业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。
中央关于打击投机、平抑房价的系列举措正在发挥应有的效应。温州炒房团可谓是近几年中国房地产市场的一个特色产物，但与前两年的无限风光相比，温州炒房团的人最近有点烦，从上海到杭州，从南京到福州，曾是他们呼风唤雨的城市，如今却成为了炒房团的灾难之地。
温州人的炒房首先是从家门口开始的，从1998年到2001年，民间资本的进入，促使当地房地产市场价格以每年20％的速度递增，市区房价快速从2000元／平方米左右，飙升到超过7000元／平方米，并一度无房可炒。精明的温州人之后迅速把资金转向临近的杭州与上海。
2001年，炒房团杀入上海，当年上海普通住宅、公寓以及别墅的季度销售面积平均增长率就高达15．2％、16．7％、22％，热点地区的楼盘价格急剧走高。在上海，炒房高峰时每年有数十亿资金从温州进入。
帖3、 温州客沪结盟设房价底线 “售转租”致租金降2成
焦点上海房地产网 2006年08月18日08:04 I时代
房产新政冲击波让温州投资客坐不住了，其中部分人结成“价格联盟”：设定让利底线，否则宁租不卖。而二手房市场的疲软使“售转租”房源激增，沪上部分楼盘租金出现“高台跳水”现象。
中原物业有关人士昨天向记者透露，目前宏观调控作用逐步显现，部分在2005年初高位接盘的温州投资者，因不愿低于原价出售房屋而发起“价格联盟”，力图靠集体的力量不亏钱或少亏钱。
上海美联物业长寿分行高级营业经理李高兵证实了“价格联盟”的存在。以中远两湾城（ 查看地图）为例，该楼盘4期共有10余幢住宅，在已交付的7幢中，约70%的房源被投资客买走，其中绝大部分来自温州，他们的购入价为13000-14000元/平方米。而当前仍在销售的4期一手房，公开售价已降至12000多元/平方米，而且位于环境更好的小区中央。因此，投资该楼盘的数百名温州客商定让利最多不能超过3-5%，否则一律不卖，宁可出租。
复旦大学经济学院房地产研究中心主任尹伯成教授认为，在局部区域和一定时间内，“价格联盟”可能会有一些作用，但绝不可能影响整个房产市场的走势。而且，温州投资客的团结也是相对的，以往也曾出现过结盟后偷偷大幅降价卖房的行为。
据了解，“价格联盟”已经对部分区域的租房市场产生影响，大量“售转租”房源的出现导致部分楼盘租金开始大幅下降。据美联物业统计，目前中远两湾城和世茂滨江花园（ 查看地图）的租金下跌较明显，平均下调幅度分别达21%和25%。
帖4、 资本神话破灭 温州炒房客数亿元资金被套上海滩
焦点上海房地产网 2006年06月30日09:40 第一财经日
露胥
一系列关乎温州人的资本神话开始破灭，上海圣力数码广场、东海商都、恒绩大厦的裙楼、闵行紫旺电器城……这些“冒进者”都希望以较小资本撬动高门槛的商业地产市场，但最终却在资本的潮起潮落中深陷泥淖
位于上海市卢湾区的圣力数码广场今天将正式停业整顿。这并不是投资者林森当初设想的结果。
因为大笔举债，号称资本雄厚的温州人最终也没能够盘活这一上海中心区著名的烂尾楼。现在，最好的结果莫过于将1~5层再整体抛售。但这将是一个十分漫长的过程。
2006年入夏，一系列关乎温州人的资本神话开始破灭，上海圣力数码广场、东海商都、恒绩大厦的裙楼、闵行紫旺电器城……这些“冒进者”都是在两三年前希望以较小资本撬动高门槛的商业地产市场，但最终却在资本的潮起潮落中深陷泥淖。
一个数码广场的兴衰史
林森，温州人。原本是一位实业家。十几年前就以制造UPS（高档电器稳压电源整流器）起家，现在产品已遍布全国并远销欧美。
但是上一波地产大潮中，林森没能抵制住诱惑，2004年1月,他决定要投资一幢烂尾楼。
他相中的就是当初名为“国际广场”的5层裙楼，建成9年，因为原开发商欠款，产权方银行和保险公司要将其拍卖。
林森的另两位老乡陈臣明、周成伟也是电器行业出身，三人一拍即合，以1亿多元价格买断国际广场裙楼1~5层，并注册成立上海圣力数码市场经营管理有限公司，林森则任该公司董事长。
据知情人士透露，三人自有资金并不很多，他们运作该楼盘的手法如下：通过民间借贷等方式大量举债，将拍卖房款一次性全款付清，拿到了房产证。然后，他们又将房产证抵押，从工商银行、深圳发展银行等银行手中贷款7000多万元，用来返还前面的负债。
圣力数码广场开业时，恰逢周边有一个数码广场歇业，加上当时林森提出免收5个月租金的优惠，吸引了300多家国内外著名品牌入驻。营业面积2万平方米的圣力数码广场成为上海最大的数码广场。
但据现有的业主回忆起来：盛况仅仅维持了几个月的时间。
现“大脚丫”鞋业连锁城总经理，当时担任圣力数码广场总经理的金从安认为那是一段不堪回首的困难时期：按照原计划，每月的推广费用是18万元，但是开业以后，减少到了5万元。另外每月人员费用10多万元，水电运营费用10多万元。当时正常租金每月140万元收入，完全可以支付这些支出。
“他们将所有的资金都抽走，经营费用掐得很死。据说是还贷压力所致。”金从安回忆，公司内经常发生拖欠员工工资的现象。一度甚至因为拖欠一份专业期刊的广告费，被对方起诉，最终将钱付清后，对方才撤诉。
按照商业规律，刚刚开业的商场应该对租户“放水养鱼”。但是在资金捉襟见肘的背景下，这显然很难实现。
广告费减少的情况下，金从安提议减少租户租金，但是此时投资方坚决不同意，造成很多商户的不满。客流少了，商户就少，商户撤出了，客流更少。形成了经营的恶性循环，最终难以为继。
目前，4~5楼由于开设娱乐场所的计划搁浅，一直空置着。商户陆续撤离，使得1~2层几乎人去楼空。仅有3楼的网吧还在继续营业。
今年3月，圣力数码广场一度在上海联合拍卖有限公司挂牌。根据当时的情况说明：转让总价底价为2.2亿元，其中包括7000万元负债（需由买受人一并承担）。而在北京另一个拍卖行，也曾经出现过圣力数码广场的拍卖信息，转让参考价仅为1.9亿元。
沦陷东海商都
林森并不是唯一的“冒进者”。
在上海最具标志性的南京路步行街上，被称为“百慕大”的东海商都经过第四次转手之后，最终被转入李正鳞、黄正定等温州人的名下，以上海华通机电集团的名义，花费5.2亿元从上海友谊集团购得40年产权。
但是自从2003年买下这一物业后，允诺开业的商厦迟迟没有动静。
根据一位东海商都的租户透露，温州人玩转资金的手法相似，都是希望通过“四两拨千斤”获得产权，但是后期经营的资金不足，导致了一系列问题。与圣力数码广场类似，东海商都最初投资的主要是6个温州人。李正鳞、黄正定通过在温州民间集资等方式，筹资5000万元，付清了土地出让金及契税，拿到产权证。
在地产高峰期，温州民间资本对“上海买楼”这样的概念非常认同，东海商都的每个大股东下面，又有很多小股东，这种融资模式温州十分常见。
根据这位商户的调查，“东海商都”后期通过高得惊人的举债方式来操作：欠工商银行2.3亿元左右；欠爱建信托投资7000万元；欠卖方、现在的百联集团则近1亿元。
资金不足，导致商厦后期经营迟迟没有启动。这位租户说，东海商都先是承诺2004年10月开业，后来又说要到2005年5月1日开业,到2006年,根本连承诺都懒得再给。
不久前传出东海商都转手于某香港基金的消息。根据该商户的深入调查，所谓香港基金（巴贝多公司）其实也相当于是个中介公司，主要作用是帮助温州业主解决债务燃眉之急，并一起寻找下家。去年12月，上海华通机电在香港召开了记者会，直接宣布东海商都公开整体发售。
从商业角度看，东海商都商业位置相当好，但是由于底层由上一个业主租给了新华书店，也影响了商厦的整体经营。“新华书店曾经提出提前结束租赁合同要2000万元的赔偿，但是温州人那边那个时候根本没有能力再拿出这么多钱。”这位商户说。
记者手记
扑向地产巅峰之火的“飞蛾”
几年前地产巅峰期的乐观不断吸引温州人飞蛾扑火：
雨田集团5亿多元买下恒绩大厦的裙楼，计划过经营服饰和酒文化，但最终都以失败告终。商厦已经空置2年多，投资方贷款3.6亿元，每年还贷压力非常大。
一位曾经参与该商厦“酒文化”策划的人士告诉记者，他们也是在做策划的过程中发现对方奇缺资金，才不了了之。她举例说，当时他们提出“酒文化”的广告推广需要400多万元，但是投资方根本连100万元也拿不出来。
另外，这些不走运的温州人身影，还出现在浦东的新大陆广场项目、闵行紫旺电器城、中山公园商圈的新锦江商厦……据银行界人士透露，最近新大陆广场、闵行紫旺电器城都出现还贷问题，闵行紫旺电器城已经上了好几家银行的黑名单。精明的温州人为何屡屡被套？
原因其实很简单——地产高峰期的集体癫狂、连夜排队购买小商铺的中小投资者的拥护、银行贷款的纵容。
其实上述温州投资者的想法很简单，通过大量借贷，将商厦产权拿到手，然后迅速通过分割商厦的方式转手，几个月，就可以将资金回收，并且大赚一笔。
南京东路的圣德娜商厦是温州人在上海最早证明的致富新招：2001年，华东电器集团以2.08亿元卖下商厦，再转手卖给约500个小投资者，转眼便解决贷款问题，并令投资本金翻番。
上述圣力数码广场、东海商都、新锦江商厦、恒基大厦裙楼等温州人买下的商厦，一度都希望通过分割出售，迅速回笼资金，大赚一笔。但是不久，上海市政府发文叫停大商厦分割出售。投资者不得不选择退出后者另谋出路。走过一段艰难的“银企斗争史”，直到最近，一些套牢的温州人才逐一浮出水面。
“拼胆量的时代已经一去不复返。另外，商业是个专业领域，向来从事制造业和房地产的温州人并不熟悉。”一位从事过此类操作的温商对记者感叹。
就是那些已经分割出售的商厦，也依然有很多后续的隐患：温商原先承诺给小业主8％~10％的回报率是个艰难的目标。据悉，如果按照圣德娜高厦目前的经营业绩，大约只能返还小业主2％的回报率，如何长续经营、原先的投资方是否愿意维持当初的承诺，都将是个问题。
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