客家人拥有的公司发展追踪(1)——香港昌盛集团.邹锡昌
穗MALL竞相扩容 中华广场扩容东部MALL建写字楼网易商业报道 http://biz.163.com
2004-11-12 11:25:01 来源: 南方都市报
中华广场6亿启动二期建设，天河城、正佳掘金写字楼
昨日，广州三大MALL之一的中华广场正式对外宣布：将投资6亿启动二期写字楼建设，并投入3000万元改造负一层商铺。而在此之前，停工近10年之久的天河城东塔楼写字楼项目也已重新动工。而正佳广场东翼。广晟大厦本月初亦低调封顶，其与正佳主体楼及即将动工的万豪大酒店三位一体，欲以庞大体积争抢MALL商机。
中华广场巨资扩容
昨日，中华广场投资方昌盛集团董事局主席邹锡昌透露，中华广场将投6亿元启动第二期写字楼建设，建成后将成为广州第三高的写字楼。
据邹透露，该写字楼为二栋塔楼，A塔高26层，B塔62层，高252米，建筑面积12万平方米，预计2006年底交付使用。邹锡昌认为，此项目将不仅促进东山区经济的建设，亦将有力地补充商场主体的人流。同时，随着中华广场负一楼摩托车配件批发市场的租约到期（2005年1月20日），中华广场将投资3000万元对其进行全面改造，整体改造转型为“名牌旗舰”的品牌商场。
此外，由于建设初期资金实力孱弱，中华广场一楼商场有40％的经营面积已出售，而随着原来实施的“返租回报”工程的即将到期，中华广场的正常经营是否受影响，业界颇为关注。对此，邹锡昌透露，在与卖主协商后，中华广场首层将尽量保持原有间隔，保留好的品牌。此外，近期中华广场还悄然启动经营管理外输的策略，目前已与佛山三水广场、东莞第一国际等物业签署了协议。
东部MALL写字楼动工
无独有偶，位于城市东面的天河城、正佳等重量级的MALL也纷纷启动写字楼建设。
据悉，天河城原规划中的东、西两个塔楼在1995年动工后，由于资金问题被迫停工。而近期，停工近10年的天河城东塔楼写字楼项目重新动工，总建筑面积将达83968平方米，最快将在2006年建成。此外，高40层、将作酒店用途的天河城西塔楼也在兴建筹备之中。
此外，正佳东翼。广晟大厦本月1日亦悄然举行封顶仪式，该楼总建筑面积48113平方米，其中写字楼面积34916平方米，商场面积10944平方米。目前已有不少单位被外资公司初步认购。很显然，其与年底开业的正佳广场、未来的万豪国际大酒店紧密相连，将以写字楼、商场、酒店三位一体的身躯抢夺MALL商机。（金杜 实习生 汪小星 中华广场再造新购物旗舰
网易商业报道 http://biz.163.com
2004-11-12 11:34:46 来源: 金羊网
摩配城租约到期写字楼工程加速
本报讯记者田爱丽实习生郭艳萍报道：中华广场负一层摩托车配件批发市场租约终于到期，盼望已久的地产商即将重新招商打造新购物中心组合。昨天，中华广场的两大股东联手对外宣布，拟投资约3000万元对负一层进行改造，重新对外招商。与此同时，中华广场二期的写字楼也加快建设并即将落成。经过5年的苦心运作，曾经深陷窘境的中华广场有望迎来新的“幸福时光”。
摩配城变身“名牌旗舰”
作为目前广州营业的购物中心单层面积最大的商场，摩配城可以说是购物中心里的“怪胎”。昌盛集团董事局主席邹锡昌透露，中华广场负一层建筑面积16248平方米建筑，由于历史原因，保留了摩托车配件批发市场。然而随着较场西路摩托车配件市场的逐渐萎缩，该市场又与中华广场整体的经营格格不入。为此，广场的两家股东决定在明年1月份与摩托车批发市场的合同到期后进行全面改造，整体改造转型为一个有MALL代表性的时尚大商场。
据悉，在空间造型和平面布局上，中华广场将采用现代购物中心最先进的“大通道、大店铺、大休闲空间”理念进行设计，具体是“两空两道”规划，就是规划两个各有1000多平方米的休闲空间连接两条宽阔的大通道，形成一个顺畅、愉悦、不重复的人流动线系统；在饰面效果的处理上，则用国际流行的现代简约风格，通透、明亮、开放、简单，使每一间商铺每一件商品都有很强的曝光度。“我们的市场定位是以工薪阶层为主、以大众品牌为主的中偏高档商场，并以此严格筛选商家和商品入场，使大多数店铺成为加盟店、连锁店的样板店和旗舰店，坚定不移地走‘名牌旗舰’的道路绝不降级。”
中华广场二期写字楼06年前出世
中华广场二期有二栋塔楼，A塔11-26层，高度120m；B塔11-62层，高度252m，建筑面积120000平方米。去年7月10日动工以来，已经完成了18层的施工。邹锡昌透露，按照规划，10-13层为华南区最顶级会所中心，当中包括会议中心、商务中心、餐饮服务、游泳池、网球场、壁球馆和美容、康乐中心等，面积20000平方米。裙楼建筑面积170000平方米，塔楼建成后总建筑面积近300000平方米。
据悉，写字楼入口在东南面分别设置，南面从较场西路起设两层高之柱廊将写字楼人流引入入口大厅，有28部高速群控电梯。“东山区这几年一直致力于发展部经济及信息产业，中华广场二期写字楼有幸被区政府列为东山区信息产业开发基地及总部经济的基地，凡符合上述条件的大企业均可享受区政府的租金补贴政策。”
邹锡昌表示，中华广场经过四年多时间的市场培育，知名度、人流量、总营业额、租金率等不断上升，今年的最高日人流量达到60多万人次，这说明了中华广场不仅仅吸引老城区的消费者，还辐射到了其它地区和珠江三角洲地区；而随着中华广场二期工程甲级写字楼的加快建设和即将落成，中华广场作为城市中心区的标志性建筑物，其商业上的战略地位愈来愈重要，必将成为众商家的必争之地。“负一层在平面上衔接了烈士陵园地铁站和流行前线的滚滚人流，在垂直上承接了中华广场的巨大客流，具有汇集人气和汇集商家的优势，此次改造对中华广场整体调整结构、提升档次都具有相当大的意义。” 广州中华广场接手光明广场 借机进入北京路商圈
http://biz.163.com 2005-08-01 03:20:33 来源: 第一财经日报
本报记者田爱丽发自广州
广州市北京路商圈唯一一个大规模纯商业物业光明广场将面临一场租户诉讼风波，下月初，广州市越秀区法院将分两批开庭审理租户状告其开发商的案件。但就在昨天，《第一财经日报》记者从广州光明房产建设有限公司副董事长、副总经理于满英处获悉，自8月1日起，广州知名购物中心中华广场下属的盛世中华百货有限公司将正式接手光明广场的招商运营和物业管理。业内人士认为，这一举动或许能化解光明广场目前的危机，同时也使中华广场借机杀入广州炙手可热的北京路商圈。
一半租户要解约
光明广场的危机早在6月份就已引爆。据记者调查，6月20日，该广场的租户代表将一份有59家租户签名的《关于暂停营业的请示报告》交给开发商。这一通牒式的报告称，由于光明广场至今尚未拿到政府有关管理部门核发的“市场证”，开发商原先许诺的硬件配套没有兑现，广场不具备开业条件，要求开发商与广场管理方在23日前给出一个包括减租与减交管理费在内的“能让租户们生存的方案”。由于光明广场的表现未能使小租户满意，6月24日~27日，光明广场近60家小租户关门罢市，以示抗议。
据参与此举的租户代表透露，目前在光明广场内已开业的租户有70多家，其中约有50家已联合起来向广州市越秀区法院起诉开发商，要求解除租赁合同。按光明广场有关人士透露，目前该广场共有租户约110家，要求解除租赁合同的租户几乎占了一半。
中华百货接手
广州盛世中华百货有限公司总经理黄文杰向记者证实，该公司今天将正式接管光明广场。随后，公司旗下两大品牌中华百货与爱尚折扣店将一同进驻。在黄文杰看来，北京路商圈历来都是广州市商家抢夺的“宝地”，光明广场处于北京路商圈黄金“腹地”，面积达6万平方米，广州地铁一号线的公园前站教育路出口也将延伸至光明广场负一层，广州市政府正计划将光明广场隔壁的大佛寺打造成一个文化广场区，一切利好消息都表明，光明广场的开发前景很好。
尽管光明广场今年2月8日试营业以来，整体业绩不尽如人意，目前的租赁风波也使其形象受损，但黄文杰认为，其发展商对硬件设施的投入非常充分，中华百货接盘后，将把光明广场重新调整为“新生代欢乐天地”，以青少年为目标消费群，并兼顾中高端消费者需求。
有租户表示，由于中华广场在广州有相当口碑，接盘后小租户可能会缓和与光明广场开发商的矛盾，并给出一定的信任观察期。 掘金二线城市 中华广场开MALL到佛山
http://biz.163.com 2005-09-15 02:27:37 来源: 第一财经日报
日前，由中华广场物业经营管理有限公司与广州富港实业有限公司联合打造的三水广场正式浮出水面。而与其一同面市的还有易初莲花在中国的第51家超市。
六强争铺
三水广场整个项目总投资接近人民币2亿元，经营面积约4.5万平方米。“与以往地产商造MALL的流程不同，我们在取得拍卖土地之前已经依照纯商业中心规划进行了总体设计。”广州富港实业有限公司的负责人向《第一财经日报》透露，由于定位、规划到位，易初莲花、华润万家、家乐福、新一佳等六大国内零售巨头曾在招商之际争夺铺位，最后由易初莲花入主，这是外资超市第一次进驻二级城市的购物中心开店。
尽管业内一再倡导造MALL者应向二级城市挖掘，但在宏观调控的影响下，银行的釜底抽薪使大部分投资者深陷困境。“事实上，二线城市造MALL要讲究先机，越早开越好。”广州世品国际商业管理有限公司董事长谢仕平认为，30万~40万人口的城镇承载的购物中心最好不要超过5万平方米，如果消费者先入为主，将很快成为当地商业地标。
“三水区是广东第三大城市佛山市的一个大区，地处泛珠三角的核心，连接广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区，以及与广西地区联系的重要通道，乃商家必争之地。当地总人口近40万，根据政府规划，2010年常住人口将达到60万~70万人。前不久，区政府与研发中心合作搞云东海生态旅游居住区开发，包括碧桂园、合生创展、新世界及和记黄埔在内的众多粤港地产巨头正在洽谈开发计划。当地完全有能力容纳一个中型购物中心。”中华广场总经理欧小卫如此表示。
但从目前配套来看，三水区商业网点规模小、档次低，超过300平方米的零售网点只有19家，超过1500平方米的仅为7家，最大的综合型商场也不超过6000平方米，供需完全不对称，还有较大的市场潜力。
排他协议
“投资者进入二线城市的成本较低，同时易取得当地政府的支持。”据三水广场有关人士透露，三水区政府为使项目顺利进行，立项之初还成立了建设工作协调小组。
“二级城市消费能力有限，中华广场进入三水之初相当谨慎。”据佛山市三水区有关人士透露，三水广场投资方参加竞拍取得土地后，曾与政府达成了一个协议，承诺“在本届政府任期内，不再规划投资兴建超过2万平方米以上的购物中心”。
“任何购物中心都有适应市场阶段，何况二级城市市场容量有限。我们希望政府的调控能争取到一定的时间，力争在2年时间内完成功能配套及品牌磨合期。”欧小卫说，最基本的目的就是使出租率、租金收入达到90%以上。据悉，到目前为止，三水广场出租率已经达到85%，开业当天的开业率为70%多。 欧小卫卸任中华广场总经理 继任者接受挑战
http://biz.163.com 2005-10-28 03:24:37 来源: 第一财经日报
广东身价最高的购物中心操盘手欧小卫，即将告别他一手打造的广州地标性建筑中华广场。昨天，《第一财经日报》从香港昌盛集团董事局主席邹锡昌处证实，10月底，中华广场经营管理有限公司董事总经理欧小卫的合约到期，届时他将卸任中华广场。
据称，欧小卫的接班人已经确定，将是中华广场副总经理邝俊崧，并于下月初正式掌舵中华广场。
地产商热追欧小卫
欧小卫被广东商界誉为购物中心“教父”级的传奇人物。他之前曾是中国第一家收回投资成本的购物中心天河城的创业元老，并于2000年36岁时成为广东天贸集团最年轻的副总裁。2000年10月，中华广场投资方香港昌盛集团董事局主席邹锡昌以“过百万年薪”将欧小卫从天河城挖来中华广场，这一出价至今仍是广东购物中心操盘者的封顶价码。
当时，中华广场因销售商铺、产权分散而陷入经营泥潭。临危受命的欧小卫通过调低租金、解散代理、整肃租赁团队等系列运作，逐渐将中华广场拖出沼泽。2002年底，中华广场逐渐扭转困局，2003年初，出租率达到八成以上，经营走上正轨，成为继天河城之后打造成功的第二家购物中心，同时也是国内第一家成功的产权分散式购物中心。
“中华广场总投资10多个亿。我们的租金从最初的5000万元升到了2004年的1.6亿元。估计今年还会有10%的增长。”面对这样的增长，邹锡昌认为欧小卫功不可没。
有鉴于欧小卫在广东乃至中国商业地产的重量级地位，离开中华广场后，他的去向成为地产商关注的焦点。虽然欧小卫一再声称自己要先休息，年底才会有新动向出炉，但有知情人士透露，目前来自国内的数个地产商已经向欧小卫发出邀请，其中一家甚至从肇庆一路追踪他到佛山、广州。
不过，邹锡昌表示，以他对欧的了解，欧小卫可能自己组建队伍打造商业地产操盘团队，“我们集团也是朝着操盘商业地产的方向发展。我希望能加入欧小卫的股东团队，多盖几个3万~4万平方米的购物中心。”
继任者接受挑战
欧小卫年代结束后，邝俊崧将成为中华广场新任接班人。在他面前，欧小卫留下了一个精英团队，重新调整经营日渐上升的负一层商铺，以及向佛山、福州、东莞拓展的四个商业地产项目。另外，下个月中华广场的甲级写字楼即将开业。
然而，潜在的风险依然存在。业内分析人士认为，中华广场的团队已经成熟，面对外来的诱惑，邝俊崧能否保住现在的精英人马颇受挑战。其次，中华广场卖出去的1.1万平方米的商铺五年返租已经到期，即便神奇如欧小卫者也不能改变商铺闲置、经营短视的缺陷，邝俊崧要协调并整合这一部分经营估计麻烦不小。
但还好，中华广场出售的商铺只有1/10，且在首层及二、三楼塔楼。而熟悉邝俊崧的人表示，邝1993年即进入昌盛集团，并一手负责中华广场对外规划、工程、国土、合作方的协调，他参与了中华广场的整个建设过程，了解程度超过欧小卫。
邝俊崧现年36岁，与欧小卫出任天贸集团副总裁时同样年龄，而且也很好学，还是欧的学生。 商住并进 香港昌盛谋建第二个“中华广场”
http://biz.163.com 2006-02-17 07:34:18 来源: 第一财经日报
昌盛集团目前已经和某些境外投资机构初步达成了协议，双方可能会合作成立一个投资公司，由投资机构出资作为投资商，昌盛方面作为开发商及后期的运营管理者
本报记者田爱丽吴晓波发自广州
见到记者的时候，邹锡昌正在与他的助手交流对刚刚看过的一块商业用地的看法。“年初八、初九，我们坐地铁去看地，可惜左看右看，最终的结论还是觉得位置和面积不够理想。”刚刚接任曾宪梓出任香港嘉应商会会长，并以2.47亿美元排名《福布斯》2005中国富豪榜第70名的香港昌盛集团董事局主席邹锡昌，据说正在筹划他的第二个“中华广场”。而知情人士透露，邹锡昌春节期间踩点的目标正是广州市琶洲的地王。
再造一个“中华广场”
“我们希望今年能在省属城市合适的地方拿一块4万~5万平方米的地，再开发一个10万~20万平方米的中华广场，从而将商业地产的优势继续做大。”尽管当年误打误撞进入商业地产，但邹锡昌表示，他希望在这一领域继续延伸。
据了解，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，香港昌盛集团作为大股东全额投资建造的中华广场2000年出世，在经历了一系列挫折调整后，现在已成为继天河城之后广州第二家成功的购物中心，今年春节，该购物中心更刷新最高客流量60万人次的纪录。
“2005年中华广场全年的租金收入大约有1.8亿元，与2000年开业之初的不到5000万元相比，翻了三倍以上，估计整体项目的投资已经收回成本。”与中华广场交往密切的人士透露。
“广州商业地产的前景不错，我们正计划在广州南边、东边合适的地方再建一个项目。如果广州找不到合适的，我们也会考虑在中国的一线省会城市选址建设。规模不会很大，但是总建筑面积预计会在20万平方米左右，投资应该会在10亿元上下。目前在中国，巨无霸式的MALL风险太高，而类似中华广场这样规模适中的产品，通过品牌延续的方式，能更好地控制风险。”邹锡昌补充说，“中华广场及百货的品牌输出、管理输出，也是我们下一步的业务增长点。”
与众基金亲密接触
除中华广场外，目前吸引投资者眼球的是中华广场二期写字楼。根据中华广场内部人士透露，目前项目已经封顶，分为A、B塔，B塔高268米,62层；A塔高120米,26层,将是今年广州甲级写字楼供应量最大的一栋物业，其总建筑面积达到12万平方米，是目前广州仅次于地标建筑——中信广场的第二高楼，每平方米均价约为1.5万~1.6万元。“我们起初投资了6亿元，后期又追加了6000多万元。资金投入建设的部分主要包括将普通幕墙玻璃改为LOW-E中空双层隔音玻璃，采用10cm网络架空地板设计。”
邹锡昌显然对写字楼项目相当满意，据说眼下不少境外基金公司或投资银行正在与其接洽，商榷合作事宜。有知情人士透露，在这些基金公司中，甚至出现了去年在新加坡及中国北京大手笔购入酒店类物业的美资投资集团柯罗尼公司旗下的基金。另外还有一家是来自欧洲及日本资本合资成立的私募资金。
但邹锡昌透露，昌盛集团先会考虑将写字楼整栋出售，并否认了此前广州媒体渲染的中华广场写字楼将拆分零售的消息。“即使最后条件谈不拢，中华广场写字楼也不会零卖，而是改为自己经营招商。“不过对于心目中的价位，邹锡昌不肯透露。但根据目前中华广场写字楼此前拟定的零售价15000~16000元/平方米的价格，预计整栋出售的价格很有可能接近20亿元。
此外，昌盛集团目前已经和某些境外投资机构初步达成了协议，双方可能会合作成立一个投资公司，由投资机构出资作为投资商，昌盛方面作为开发商及后期的运营管理者，一起合作开发商业地产物业。其形式有点类似目前中海与雷曼兄弟公司联合成立的中国房地产投资基金。而邹锡昌透露，也不排除外来资金参股中华广场的合作，“我们比较青睐的是类似凯德置地与沃尔玛的捆绑地产方式。众所周知，中华广场与主力店吉之岛的关系相当密切。”
住宅商业比翼齐飞
除了商业地产外，昌盛集团今年的拓展重点还有自己的老本行——住宅开发。早在上世纪90年代，该公司就通过广州老城改造项目天秀大厦等掘到第一桶金，并创造了4天销售4.6亿元的纪录。而早在2001年,昌盛集团更不动声色地进入北京东二环使馆区开发117亩的地块。据透露，目前这个建筑面积35万平方米的楼盘“海晟明苑”已经成为较为著名的外籍社区，并将在今年最后一期销售完毕后完美收官。
同时，已经基本达成转让意向的还有北京东四环内一个130亩的地块。据昌盛集团方面透露，该项目总建筑面积约40万~50万平方米，将在近期动工。这个项目会作为海晟明苑的姊妹篇，打造一个新的豪宅社区。不过最让邹锡昌自豪的应该是即将在今年启动的武昌江夏区汤逊湖边上的1400亩的项目。“这个项目是在一个湖的中心岛上，距离市中心只有15分钟车程。总建筑面积是100万平方米，容积率在1.0以下，开发内容涵盖一家五星级酒店及国际会议中心在内的休闲度假式低密度综合性项目，预计会分三期开发完毕，第一期将是面积达30万平方米，并包括这个五星级酒店。”广州兴盛房地产发展有限公司总裁助理赵子峰透露。
据说，昌盛集团在武汉的合作伙伴是美国BESTWEST国际酒店管理集团，而且五月花还会在酒店中占有一定股份，这可以说是昌盛集团探索如何与外资进行对接的一个新尝试。
“今年我们预计在商业地产和住宅开发方面分别投入10亿元，两者的总开发面积应该在30万平方米以上。这对我们来说资金压力不算大。不过我们还是希望通过这些新项目，能够接触到更多的新合作伙伴，进行与国际资本、地产文化的对接。通过昌盛的品牌向住宅和商业地产两翼发展。”邹锡昌这样总结他对2006年的展望。 希邹锡昌的大飞机研究项目总部放在梅州，以提高梅州的知名度，加快“世界客都”的经济又好又快发展！ 带领我们打夸天河城,成为广州第一高级商业城!!我们努力!!:victory:
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